两会召开在即，全国政协委员、山东经济学院房地产经济研究所名誉所长郭松海在2010年全国两会中准备了三份关于房地产的提案。
提案中，郭松海分别针对实施住宅性能认定制度、绿色节能房屋换装业和完善和规范商品房租赁市场提出了自己的见解。
以下为三份提案原文：
推行住宅性能认定制度，让购房者“慧眼识金”
全国政协委员 郭松海
20世纪50年代，相声大师郭启儒说过一个段子：有个年轻人租住一位老者的阁楼，年轻人晚上常常回来很晚，“咣当、咣当”脱掉两只皮鞋，把楼下老者从睡梦中惊醒，患有心脏病的老人难以忍受，只得将租房人攆走。50多年过去了，大量房屋楼上楼下的走动、左邻右舍的吵闹，仍然困扰着人们。加之，现代高楼入口防盗门的关门声、下水管道哗哗的排水声、高压水泵、空调机组等产生的噪音以及窗外面的车流滚滚，形成了一个噪声的包围圈，吵得人们不得安宁，以致发生种种纠纷，破坏了小区居民和谐宁静的生活。据北京海淀区环保监测站统计，近来小区业主反映噪声扰民的投诉越来越多，一年就收到投诉50多件。
家庭是我们休息、学习、生活的主要场所，人生大部分时间都是在家庭中度过的，从现在噪声量的干扰来看，广大居民是多么渴望家庭的安静与温馨啊！近些年来我们对交通噪声、区域噪声研究较多，而对家庭室内噪声却关注很少，但室内噪声对人的身心健康却有着极大的伤害。
近来我国房地产市场火爆，“萝卜快了不洗泥”，购房者往往在各种包装精美的售楼广告中，在各种概念的操作中，在五花八门的商业性评比中，难辨房屋性能的真假优劣；加之，房屋的后验性，使得客户面对包括预防噪声在内的适用性能、环境性能、安全性能等，如同雾里看花；哪谁又能让购房者慧眼识金？住房性能认定则是一条可行途径。
一、实施住宅性能认定制度，还老百姓的知情权。1999年国务院转发八部委有关住宅产业化的72号文件，明确提出要对商品住宅性能进行认定。建设部颁布的《住宅性能评定技术标准》，按照住宅综合性能得分高低划分为A、B两个级别。如A级住宅是好住宅，A级住宅不能有噪声之扰，该标准规定，楼面走动、物体撞击噪声音量要低于75分贝，而目前的硬质楼面，一般楼面走动时噪声都在80分贝以上，这对楼板的隔声叠层构造和面层处理提出了较高要求，开发商要对建筑用材引起更多关注。
高房价低品质是当前住宅市场的畸形现象，通过性能认定，通过统一规范的性能、品质标准，提高产品的透明度，可以还消费者以知情权。不至于因住宅没有技术标准体系的支撑，3 000元/平方米的经济适用房和30000元/平方米的豪宅参照同一个建筑标准。使消费者了解价格性能比，（当然，规范的市场也不等于性能好价格就高，手机即是一例）了解自己物业的价值，维护业主的合法权益，真正做到货真价实。
二、将住宅性能认定纳入房屋综合验收之中。房地产开发项目竣工后，需要对项目工程组织质量监督等有关部门或者单位进行验收。开发企业应当对其开发建设的房地产开发项目的质量承担责任。质量和性能是两个不同的概念。一般来说，质量指是物品品质的优劣；而性能指的是物品满足人们各种需求的特性和能力的高低。随着人们生活水平、住房消费水平的提高，消费者不仅要求住宅的质量可靠，而且对住宅包括隔声在内的保温隔热通风采光等性能要求越来越高；因而，项目验收中采用住宅性能这一概念，比单纯的质量概念更为贴切。住宅性能认定在我国已施行了近6年时间，但由于多种原因至今未能普及；针对房地产市场的现状，将住宅性能认定纳入房屋综合验收，可谓势在必行。
三、将住宅性能认定做为强制性制度从法律层面予以保障。应借鉴日本、韩国等国做法，通过立法把住宅性能认定作为一项强制性制度推行。住宅作为商品，应该分等级，按质论价。住宅作为居民家庭主要的财产，政府应该维护消费者的权益，让消费者了解所购住宅的各方面性能，能购慧眼识金。
“十二五”期间要着力发展绿色节能房屋换装业
全国政协委员 郭松海
按照国家强制标准规定，普通建筑的合理使用年限是50年,而目前我国建筑平均寿命多也就是30年，建筑的“短命”造成我国资源的大浪费, 为此，要考虑延长其寿命。但是,我国现有建筑约400多亿平方米,其大多数建筑单位建筑面积采暖能耗为气候相近发达国家建筑的3倍左右；我国建筑能耗超过全国总能源消耗的四分之一，位列国家能源消费比例，城乡建设与能源短缺矛盾日益突出，建筑节能成为21 世纪中国节能降耗的重点。因此，积极采取措施，遵照可持续发展的原则，提高既有建筑的保温隔热性能，通过维修更新，促进生态绿色建筑建设,则是其必然途径。
当前，建筑节能成熟技术主要有外墙外保温、双层中空玻璃等的围护结构的改造和采暖空调系统的改造，改造后房屋的能耗将降低近１／2左右。为此，对我国上百亿既有房屋的节能改造，将会形成一个巨大绿色节能房屋换装产业，其资金投入可上万亿元计。这样,既极大地刺激内需，又促进了经济增长、增加了就业机会。特此建议:
一、建立绿色节能房屋换装公司，培育房屋换装市场。鼓励社会资本投资建立房屋换装公司，参与建筑节能改造项目，投资者可从采暖费中节省的部分逐年得到收益回报，同时参与所在项目房屋内部再次装修装饰工程、小区供暖改造工程、庭院环境改善等项目，增加收益来源。国家应设立既有建筑节能改造专项基金和供热改革专项基金；对房屋换装公司进行减税；对进行建筑节能改造项目的单位或个人给予补贴，以引导和扩大房屋换装市场的需求。
二、加快城镇供热体制改革。供热体制改革要与建筑节能措施相结合，只有这样才能解决采暖地区能耗大的问题。要树立热能的商品化观念,改由公家买单变为完全由个人买单，从而激励普通居民的节能行为，同时对弱势群体提供适当的采暖补贴。要实行计量收费，可比较不同采暖计量控制系统，优选经济合理的技术方案，以此杜绝浪费热能的现象。
三、对大型公共建筑进行节能改造。公用建筑一直是我国能源消耗的大户，大型公共建筑一般比普通住宅运行能耗高5-10倍。其原因是大型建筑往往追求外表华丽以及不适当地集中空调使用，使得碳排放水平很高，这类建筑已成为“能源杀手式”的建筑。如对上海9幢商业楼能耗调查结果表明，9幢商用楼全年一次耗能量约为日本相应商业建筑的1.5倍。为此，对耗能高的大型公共建筑要强制性改造。一是政府办公楼应率先进行建筑节能改造，对全社会起到示范作用。二是对城市公共建筑实时动态监测，并建立公开披露和奖惩机制。三是启动大学节能校园建设试点，使学生在未走入社会前就可以亲身感受到社会的节能减排氛围，提高节能意识。
四、对农村住宅进行节能改造。我国农村住宅约有340亿平方米，村镇房屋改造，需求潜力很大，这也将启动我国农村消费市场。我国农宅本身围护结构的热特性欠佳，且窗户、屋顶等密封性差，开展系列农宅节能技术集成工程，推广农宅墙体保温、太阳能利用等成熟易行、安全可靠技术等节能模式，可以切实达到改善农村既有建筑居住条件，节省能源的目的。基于农村产生的秸秆、薪柴等生物质能源的清洁、高效利用，辅助风能、电能无污染可再生能源，可以开辟出一条农村能源可持续发展的途径，从而解决农村居住对常规商品能源的依赖。
五、建立健全建筑节能法规体系，完善行政监管制度。建议由国务院制定《建筑节能管理条例》，对建筑节能管理、财税政策、奖励惩罚等做出明确规定。在此基础上，结合实际，制定适合各地的建筑节能政策法规体系，加大资源保护和节能的执法力度。建立包括建筑节能设计、施工、验收、检测、运行的标准体系，实施建筑节能的全过程的监管，吸取11·15上海静安区高层住宅因装修工程违法违规而发生大火的惨痛教训，对违反建筑节能安全生产的项目，要依据有关法规进行严肃处理。
完善和规范商品房租赁市场
全国政协委员 郭松海
住房市场是买卖和租赁并重的市场，即使在经济发达国家也是如此，租房应是城镇居民居住的第二选择,要引导人们树立购买与租赁并重的二元化消费观念。近些年来，由于各种利益的驱使，从政策导向和居民获取、解决住房问题的意识上看，租赁方式被边缘化。住房市场结构明显失衡,直接影响到房地产市场持续健康发展。
近一、二年，为弥补住房租赁保障性缺陷，各地在大力建设公共租赁房，这是完全必要的，对缓解中低收入家庭住房的刚性需求，将起到很大作用。但是，它必竟有个滞后期限；且要考虑这一制度运行的可持续性、宏观绩效性。据资料显示,从改革开放30多年住房建设的总量、年增的供应量和城镇人均住房面积来看，从位于城乡结合部的相当部分社区生活已趋成熟的数量巨大的 “小产权房” 来看，其供应总量与现有的包括固定人口、流动人口、年新增人口的需求总量相比，可以说是不怎么短缺；问题在于住房资源的分配不均，因富有而闲置与因窘境而缺少同时存在。面对如此现状，现实国情又要求我们集约利用现有的土地、房产资源，要调整住房资源的分配方式和使用方式。因此，在建立有别于过去福利分房的现今公共租赁住房制度的同时，要盘活大量存量住房，进而增加租赁市场的有效供给，完善和规范商品房租赁市场。
目前，我国住房租赁市场存在的问题：一是租赁市场管理体系无序，房屋交易信息不对称，制约住房租赁市场；二是房地产开发企业经营方式单一，抑制了租赁市场的整体发展；三是中介服务、交易流程不规范，扰乱了市场秩序。其原因是政府对住房租赁市场重视不够，缺乏行政管理机构对租赁住房供应体系总体把握，加之住房租赁税负较重，导致各项管理难以到位，阻碍了住房租赁市场的发育。为此建议：
一、制定租赁住房发展规划和相关政策。长期以来，住房供应政策支持房地产开发，忽视住房租赁，因此，政府在制订城镇年度建造商品房计划的同时，应确定建造公寓式租赁房的年度计划。要根据住房租赁市场的需求，租赁市场的层次性和类型，针对不同的特点，提供多种房源来满足各种租赁需求；积极开辟中低价住房租赁通道，减少各类住房入市的政策障碍，增加市场供应；把积极培育房屋租赁市场作为启动消费和拉动经济增长的重要举措，提倡和鼓励租赁住房，使住房租赁市场稳定健康发展。
二、积极引导开发企业，变单一的销售方式为租售并举的经营方式。政府可引导一批有实力的负有责任感的房地产开发企业，将商品房和公共租赁房统筹规划与设计，在对房产商的土地招标中，应明确租赁房的配比要求，把普通商品房和公寓式租赁房一起建造。政府对从事租赁房开发建设的，要给予一定优惠政策，可考虑从财政税收政策、相关市政建设税费等方面给予减少，其中包括对出让土地的限价、对开发商予以所得税等方面的适度削减，对开发单位申请贷款、发行债券等方面给予必要支持。
三、降低住房租赁综合税负水平。要调整出租普通商品住房的税收政策：对普通住房出租实行个人所得税减免，可通过合理确定税基，允许出租普通住房从租金收入中扣除维修费用、抵押贷款利息等成本；或参照上海的做法，将现行各税种的税率合并为综合税率，将个人住房租赁税负降低至租金收入的5%，或采取地方税部分财政返还或补贴的办法，以促进居民或单位盘活存量住房。
四、完善住房租赁市场的规章制度。各地要依据2011年2月开始实施的《商品房屋租赁管理办法》，及早研究并制定相应的配套规章和政策措施，明确各类房屋租赁业务的管理程序和税费标准，出台一系列有利于租赁行业和市场发展的政策措施：，按照依法行政的要求，实施房屋租赁登记备案制，这样可以实施房屋租赁代征税，对纳税人节省了时间，对税务部门，可换取高的房屋租赁完税率；此外，根据备案获得信息，政府可根据房屋的不同地段、结构、用途的租金水平制定的某一时点的房屋租金标准，用于政府宏观调控提供决策依据以及为租赁双方当事人议定租金标准提供参考依据。第二，规范住房租赁成交行为，强化合同管理。住房租赁成交必须签订租赁合同，并由中介协调管理，从源头上防止纠纷发生。第三，建议物价部门会同房地产管理局，定期发布住房租金指导价格，以基准租金为标准，允许有一定幅度如5%的浮动，逐步形成合理的租金。
五、规范房地产经纪行为。一是要健全房地产中介服务市场规则，规范房地产中介服务行为，房地产经纪人在经纪活动中，必须严格遵守法律、法规和行业管理的各项规定，坚持公开、公平、公正的原则，信守职业道德，以取信于消费者，进而发挥房地产经纪在提供交易信息、降低交易成本，保障交易安全等方面的重要作用。二是认真实行房地产经纪人员职业资格制度,切实履行好行业协会的职能。注重充分发挥房地产经纪行业的自律作用，建立房地产经纪人员、经纪机构信用档案系统，将经纪活动中的不良行为记入信用档案，并以适当方式向社会公示，加强社会监督，以指导房地产经纪活动。三是政府要加强管理。有关部门应负责房地产经纪企业的登记和监管工作，对不合格企业进行查处。
