海棠湾，三亚五大名湾之一，这里没有亚龙湾和大东海的喧嚣与繁闹，平静的海面并没有使得关于房地产的讨论在这里降温，7月23-25日博鳌21世纪房地产论坛在这里举办。

　　当前调控模式已经站在十字路口，与会的开发商和业内专家普遍认为，以往对房地产市场的行政调控未来应该走向终结，以房产税为主体的市场化调节手段应该成为未来宏观调控的主导。

　　政策篇

　　房地产市场调控已经经历了一轮又一轮，新的一次是被称为“新国五条”的调控，其中重要的是二手房交易征收20%个税，加上之前的限购限贷，显示了政府对房地产这个行业“格外”热心。

　　虽然目前已经在全国多数热门城市中普遍实行了严格的限购措施，但实际效果却并不如人意。国家统计局数据显示，重点监控的全国70个大中城市大部分房价已经13个月连续上涨，尤其是北上广深等一线城市近几个月的涨幅已经超过了10%。

　　现实与理想的差距引发了观察者的反思。

　　“商品房应该是敞开供应的，不应该限制”，富力地产联席董事长兼总裁张力认为，如果要有长效调控机制，就得首先减去不合理的行政干预，比如限购便不太合理。

　　经济学家徐滇庆一针见血地指出，“限购是完全错误的”，因为没有理论支持。限购是以家庭为单位，家庭则是以婚姻和血缘为纽带的，而家庭可以组合也可以解散，因为“限购而导致假离婚是对传统道德的挑战”。无论限购能带来多少经济利益，只要它违反了中华民族的道德，就是不能容忍的，就需要改变。

　　全联房地产商会创会会长聂梅生则给我们算了这样一笔账，国五条出台后二手房交易要收税20%，这个税没有收到，地方政府也不认帐，因此“国五条”就落空了。“20%没有收到，但是二手房的房价却是上涨了20%”，两者的数据是如此的接近，二手房的房价上涨了，租金就上涨了，就会传递到一手房，因此新房的价格是上涨的，上半年的房价更是水涨船高。

　　住建部政策研究中心主任秦虹从更大的视角来看待调控。“现在中国住房的需求，房屋的问题，背负了太多的社会问题，不是调控政策所能解决的”，秦虹认为，尽管北京有全国严厉的调控政策，但是一旦涉及到了户籍、教育、医疗、养老等等的问题上时，房子的问题也就被演化成了社会问题，因为只有你在这里买了房子才可以在这里落户，孩子才可以享受到这里的教育，有时候也许我们本身并不缺少住房，但是为了孩子，我们必须花“天价”去买那套房子，在这时我们买的并不是房子本身，而是他所附加的教育资源。

　　“如果按照目前重庆或者是上海的模式确定房产税，对房地产市场的影响是不大的。”对于人们一直所关心的房产税问题，北京师范大学金融研究中心主任钟伟认为，房产税和遗产税是否有可能推出，取决于中国经济如何运行。他表示，房地产税触及两个问题，对房屋的存量进行征税，第二对持有环节征税。这两个问题首先需要解决。

　　市场篇

　　近三个月以来的市场已经证明了需求是压不住的，只能暂时的延缓。与会的开发商罕见的对房地产的后市发展表达了信心。

　　富力地产联席董事长兼总裁张力在接受凤凰房产专访时表示，对于下半年房地产整个形势而言，“平稳发展”是好的形容词。也因此，富力地产2013年度销售计划指标没有任何问题。张力还透露，预计富力2014年销售额五百多亿，2015年总销售额将达到700亿的标准。

　　张力认为，由于土地价格、供求关系影响，未来一线城市房价仍有上涨的空间，二线城市房价相对平稳。

　　无独有偶，卓越集团执行总裁张远在谈及对市场大的感受时也说，开发商普遍对后市比较乐观，新型城镇化必然造成大量的人口进入到大中城市，而他们的住房问题也肯定需要开发商建造更多的房子来解决。

　　中南控股集团副董事长陈小平则指出，是市场化因素主导了三四线楼市。“三四线城市有一个特点，宏观调控再怎么严厉，房价下降也不多，政策再怎么鼓励，房价上涨的也不多，这种市场本身是比较健康的，因为是市场化的因素在起作用” ，陈小平说。

　　房价篇

　　我们都很关注房价，购房人当然会关注，开发商也很关注，就连政府也很关注。

　　任志强不改“大炮”本色，他称通常情况下经济增速决定了房地产市场的走向，经济增速在4%以下的时候，房价会陷于停滞;经济增速在7-8%的时候，房价处于上升期，经济增速达到两位数的增长时，房价会快速上涨。但是由于“中国仍处在城镇化率快速提高的阶段，未来一段时间内房地产还是会较快上行”。

　　任志强举例说，7月23日成交的北京孙河地块，媒体测算的楼面价在4万多一平，但他测算的楼面价在5万多每平米，房地产企业只所以敢花费这么多钱拿地，还是说明企业对未来市场看好。

　　“房价像坐火箭一样，升到太空上去了”，美的集团房产项目总监叶文青在接受凤凰房产专访时表示，对15年来房价的评价是涨得太高。但他也坦承，目前市场中的刚性需求还是比较强的。叶文清认为，目前很多开发商都在拿地，做地王，包括今年的拿地开发量同比去年增长了百分之二三十，所以开发的规模是非常大的。但是，未来的房价更加平稳，不像早期的会大幅度的增长。

　　星河湾副总裁田原亦认为，目前中国整体经济状况是稳健，主张保就业、稳增长，房地产也呈健康状态。但房价在GDP不下降、地价上涨、行政限制效果不明显的情况下，没有大涨的理由，房价将稳中有升。

　　“房地产是所有行业里面比较长期能够带来回报的一个领域”，建银精瑞资本管理集团董事长李晓东认为，其实并没有钱荒，只是为了赚取更多的利润，把钱投给了房地产行业。银行并不是不懂金融纪律、金融常识，“只是为了追求过高的利润”。

　　记者手记：7月30日召开的中央政治局会议提出“促进房地产市场平稳健康发展”，但与去年不同的是未提及调控，分析人士称新提法可能表达了高层对房地产市场的新态度。

  　0546房产网（东营房产网）认为：由此看来，未来的房地产市场调控是否会朝着市场化的道路前进，中央似乎是隐晦地发出了信号灯。