硬仗

　　——建房时没人考虑过市场的消化能力吗

　　这是一场硬仗。

　　2016年春节刚过，江西省住建厅便组织地市级房管局局长召开座谈会，部署房地产去库存工作。

　　当地媒体报道称，江西面临库存压力加大，风险逐步积累。江西省政府要求，全力打好去库存的硬仗。

　　根据这次座谈会上宣布的库存情况，鹰潭市的库存压力全省大;排在鹰潭后面，库存压力较大的还有上饶、新余、宜春、抚州等多个城市。

　　"当时，一听这个情况，市委市政府就着急了，特别是主要领导。" 鹰潭市房管局副局长刘志林说，"分管市长每天听取汇报，市委书记不停打电话询问。"

　　"因为去库存压力很大，这段时间简直是没日没夜地忙。"刘志林说，根据江西省政府的要求，省里将组织督查组到库存压力较大的城市进行督查。鹰潭市政府决定，他们也要组织督查组到县区去督查，把压力层层传导下去。

　　鹰潭市委书记陈兴超接受《中国经济周刊》记者采访称，市区的压力实际上没那么大，真正的压力在两个县城贵溪和余江。

　　据鹰潭市官方的统计数据，截至2016年3月份，整个鹰潭市商品房库存面积357万平方米，库存去化时间25个月，其中，住宅库存去化时间19个月，非住宅库存去化时间65个月。

　　刘志林说，"这是已经批准销售的数据，正在建的还没列进去。"

　　《中国经济周刊》记者从另一可靠信息源获悉，仅鹰潭市区已经在建的新楼盘就大约有750万平方米，而鹰潭市销售好的一年也只卖出了80万平方米。从这个角度看，消化完这些新建楼盘大约需要10年的时间。

　　鹰潭市下属的贵溪市，截至今年3月，商品房库存去化时间是33个月，其中，非住宅库存去化时间高达92个月。

　　浮梁县的官方数据显示，商品房的库存大约为40万平方米，去化周期23个月。

　　但据浮梁县当地的一位建筑商实地进行的统计，浮梁县一共有19个新楼盘，每个楼盘按十几万平方米算，新建楼盘共有200多万平方米。

　　这与当地建筑商李老扁的估算较为一致，"仅在2013年，浮梁县就开建了180万平方米。"李老扁说，仅4万城镇人口的浮梁县每年的销售量不到20万平方米，200多万平方米的库存，10年也卖不完。

　　又例如，据官方公布的数据，新余市房地产库存300多万平方米，去化时间大概两年。但据新余市房管局副局长李春光介绍，新余在建楼盘大概还有七八十个，约七八百万平方米的在建楼盘尚未统计在内。

　　宜春市一位要求匿名的官员认为，官方所公布的狭义的库存量远远不能反映潜在的真实的库存情况。"土地已经卖出去但还没有开发的，近几年肯定要开发，这一块该怎么去统计?这是很大的一块，这个数字是要考虑的。已经卖出去但一直空置的房子，大约有30%，这应该也属积压，虽然卖出去之后变成了个人所有，但终还是要走入市场的。大量的棚改区改造安置房，空置率非常高，老百姓除自住外，剩余的也要进入市场。在宜春，这些房子加总起来，得有1500万平方米，意味着有12万多套房子，容纳人口将近40万人，这个城市有这么多新增人口吗?显然没有，这就是风险。这样算库存更，更利于从长远考虑解决库存。"

　　"现在看来，在建房子的时候，几乎没有人考虑过市场的消化能力，这么多的房子究竟能不能卖出去?"这位宜春市官员反问说，"这些房子到底要卖给谁?"

　　补贴

　　——政府"放大招"补贴购房;仅鹰潭市政府补贴就达2亿元

　　鹰潭市房管局副局长刘志林说，从2015年开始，鹰潭市房子的销售便一路下滑，"卖不动"。

　　而据宜春市房管局局长邹进勇透露，截至4月中旬，宜春楼市的成交量已经连续6周下降。

　　压力确实很大，这几乎是房管局局长们共同的感受。

　　邹进勇说，压力主要来自房子建得太多，而相比之下人口又太少，城市本身的辐射力较弱。

　　据邹进勇介绍，迫于压力，宜春市在今年春节前就曾出台过一个补贴方案：春节期间购房的，每套房(120平米)补贴1.2万元左右。据统计，截至4月底，宜春市商品住宅均价为每平方米4156元，中心城区商品住宅均价为每平方米4437元。

　　为降低库存压力，鹰潭市政府去年也已经采购了部分商品房用作安置房和公租房。

　　鹰潭市委书记陈兴超接受《中国经济周刊》记者采访说，鹰潭市政府还组织公务员要团购1000多套住宅，"开了三次会，由常务副市长去协调老板，提出希望以成本价团购，结果老板们不干。"

　　今年4月1日，鹰潭市政府终于"放大招"，推出了至今为止江西省补贴力度大的去库存政策。

　　该政策规定，2016年4月1日至2016年12月31日期间，购买新建住房的农民，由财政按所购房屋面积300元/平方米给予奖励;购买新建商品住房的城镇人口，由财政按所购房屋面积200元/平方米给予奖励。同时，由房管部门协调参与本次购房奖励政策的房地产开发企业按财政奖励同等额度再行给予奖励。

　　鹰潭市房管局副局长刘志林告诉《中国经济周刊》记者，他们征求了20多个部门的意见，起草了10稿，反复修改。"我们的补贴力度目前是全省大的，农民购房，政府每平方米补贴300元现金，开发商每平方米让利300元，等于每平方米直降600元。"刘志林说，同时，教育、社保、医保等一整套政策全部配套执行。

　　"粗算一下，政府需要补贴将近2亿元，地方财政是很吃紧的，但领导们的决心很大，他们说再困难这个钱也要拿出来，而且要以快的速度让老百姓直接拿到钱。"据刘志林介绍，按惯例，一般要等到竣工之后，确定了后的交易面积，拿到发票以后，政府再凭发票来发放补贴。"但如果按这个程序走，费时较长，现在我们以购房合同面积直接补贴，而且启动联合办公，公安局负责身份审定，财政局负责资料审查，房管局直接在窗口发钱，把钱打到购房者的账户上。"

　　据悉，鹰潭市大约16家房产商参与了政府的政策促销活动，"不管其他的房产商参不参加，老百姓只要买房，政府就按照身份补，政府没有投机取巧的可能性。"

　　但房产商的让利，外界也质疑水分较大，尤其是定价为开发商自主行为。新余市房管局副局长李春光举例，原来定价每平方米4300元，现在降到4000元，名义上让利了300元，但谁去认定销售的价格呢?无法认定，政府也不能干预。只有政府的补贴是实打实的。

　　5月初，新余市也出台了房地产去库存新政，但补贴的力度弱于鹰潭。根据新余市新政，凡是在2016年5月10日至2016年12月31日期间，购买商品住宅(不含二手房)，财政给予每平方米150元补贴，开发企业给予每平方米150元的优惠。财政补贴资金按建筑业、房地产业税收分成比例由市与县、区共同负担。

　　《中国经济周刊》记者获悉，新余市在出台新政之前，也经过了反复的研究和测算。

　　新余市房管局副局长李春光介绍说，新余希望对所有购房者进行统一补贴，财政压力非常大。在他们看来，农民工不是新余去库存的主力，主力还是城区人。"新余每年至少销售100多万平方米，这涉及到几亿元的补贴资金，财政上需要有这个实力。因此，政府在这个事情上很慎重，需要对此进行统计，衡量财力。"