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中国房地产总市值GDP占比411% 远高全球均值

时间:2016-11-24 12:00:59      字号:T|T 来源:上海证券报
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核心提示: 经济周期也称商业周期、景气循环,是指总体经济活动扩张与紧缩的交替或周期性波动变化。现代宏观经济学中,经济周期表现为实际GDP相对于潜在GDP上升(扩张)或下降(收缩或衰退)周期性地波动...

  通过以上简化处理,我们可将在货币调控短周期内的平稳经济体等效为线性化系统。货币调控可视为该线性化闭环系统的控制器,由于经济体的复杂性和不确定性,货币调控原理与经典的PI控制器(传递函数为K+Ki/S)较相似,其中P为比例放大环节(即加杠杆,增速快,但容易引发超调和不稳定,不能消除误差);I 是积分环节(用于消除误差,减小波动,但会降低响应速度,降低系统稳定性);因此两者通常结合使用,在控制工程中,PI控制器主要用来改善控制系统的稳态性能,即通过PI控制器,输出一个稳定的控制量,使得系统输出保持稳定和精确。

  前面,我们将货币调控与经济体简化成一个典型的反馈控制系统,其中货币调控可以起到PI控制器的作用。其作用原理可解释为:当经济体实际增速低于期望的增速时,两者差值经过PI环节如果输出值变大,则加大货币刺激力度,通过提高经济体的债务杠杆(刺激生产或消费,或两者均刺激)刺激经济发展。

  当经济出现过热,经济增速超过潜在增长率(不可持续),实际增速大于期望增速,两者的差值(负)经过PI环节后会使得输出值在前值的基础上减小,则会在原来的社会债务率的基础上,降低债务率,即降杠杆。当实际增长率与潜在增长率一致且保持稳定时,PI控制器输出一个稳定值,即社会债务保持一个稳定值,使得经济增速达到并保持为潜在增长率。

  对于债务杠杆与经济稳定的关系,可根据控制理论稳定性分析,在系统稳定的前提下,加大比例环节的系数及K值,则相当于提高债务杠杆,可提高经济体的响应速度,促使经济增速提高。但是过高的杠杆则先引发经济过热(表现为超调,即实际经济增长率超过潜在增长率,这是不可持续的),然后导致系统不稳定,引发危机。每个经济体在某一段时期内,其结构不会发生重大变化,那么其潜在增长率基本保持不变,其PI控制器的参数应该保持不变(即在经济没有发生重大结构性变化时,货币调控政策的力度和频率可基本保持稳定),当受到外部扰动时,货币调控发挥PI控制器的自动稳定调节作用,如经济下滑,则PI控制器会增加输出(增加债务杠杆),刺激经济恢复。等到经济恢复稳定后,PI控制器自动校正误差,输出值恢复到原来的稳定值(即社会债务率恢复到原来的稳定值)。

  基于货币调控对经济体的控制理论可以解释一些经济、金融现象,并提出相应的政策措施。

  其一、当一国经济受到扰动出现增速下滑,而不是经济结构变化造成的影响时,可采取货币刺激政策,加大债务杠杆,当经济恢复稳定后,应该逐步退出前期刺激政策,并将债务杠杆恢复到正常值。

  货币调控的节奏不管是加杠杆还是去杠杆,都应采取稳健的逐步调整方式,而不应采取极端式、运动式的策略,否则容易引起经济的较大波动。近两年,在某些领域的加杠杆、去杠杆政策急猛,引发了市场剧烈波动。如2015年的股市剧烈去杠杆引发的股灾,2015-2016年的楼市猛加杠杆引发的房地产泡沫。

  其二、债务杠杆使用必须保持合理,因为过高的杠杆,虽然短时间会刺激经济,但是必将引发过热(泡沫),而一旦泡沫破灭,则会导致剧烈的下跌,引发危机。今年以来房地产杠杆快速增加,前三季度住户部门中长期贷款增加了4.2万亿元,去年同期则只有2.23万亿元,几乎翻倍。特别是7月份几乎全部新增贷款都是住房按揭贷款。这种剧烈增加杠杆的模式对于经济体会产生较大的冲击,而过高的杠杆则可能引发产业或经济的不稳定。

  其三、为什么房地产容易引发危机?因为房地产占经济体的权重大,其债务资金的比重大,且房地产的杠杆通常较高(个人房地产贷款可能是所有贷款中期限长的,期间会经历经济周期的考验。2015年中国家庭总资产中,房产占比高达69.2%,这比美国的两倍还多,这反映出我国的家庭资产的流动性非常弱。经济学家任泽平9月发布的房地产分析报告显示,中国房地产总市值占GDP的比例为411%,远高于全球260%的平均水平)。

  其四、当社会整体债务杠杆保持在经济稳定范围内,如果生产不足,可增加对生产端的债务杠杆;如果消费不足,可加杠杆刺激消费(消费而不是炒作)。当社会整体债务杠杆已接近稳定上限时。如果生产不足,而消费过热,则应降低消费杠杆,增加生产杠杆。如果消费不足,则应降低生产杠杆,增加消费杠杆;但社会总体杠杆不应增加。当前,我国整体债务率较高,市场频频出现“资产荒”,资金在股市、楼市、大宗商品等领域涌动。而经济呈现出产能过剩,而消费不足的势态。

  根据国家金融与发展实验室发布的报告,截至2015年底,我国债务总额为168.48万亿元,全社会杠杆率为249%。在结构上,居民部门债务率约为40%,金融部门债务率约为21%,政府部门债务率约为40%,非金融企业部门债务率为131%。根据上述控制理论,我国应该保持总体债务杠杆不增加的情况下(即控制货币发行的节奏),积极降低生产端的债务杠杆,适当在消费端加杠杆,以刺激经济。我国政府的债务率相对较低,因此我国可以适度增加政府基础实施和公共服务的投资力度。

  另外,我国的居民部门的债务率也相对较低,因此政府可通过财税等政策促进居民消费,如按家庭消费综合收税等。另外,我国居民的资产中房地产资产占比过高,可通过积极发展我国的股权融资,鼓励居民配置股票资产,既能分散金融风险,又能促进企业降低债务杠杆。

【责任编辑:小A】 Tags: 中国 房地产 市值 GDP 均值

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