昨天，北京房地产业协会发布2012年全年的住房市场情况，并对今年住房市场做出预测。根据北京市住建委网签数据，2012年全年北京市商品住房共签约23万套，同比增长36.9%，其中新建商品住房和二手住房分别为9.4万套和13.6万套。全年北京新建商品住房成交均价2.07万元/平方米，比2011年下降7.6%。
■发布
新建商品住房均价降7.6%
北京房协发布数据称，据北京市住建委网签数据，2012年全年，北京市商品住房共签约23万套，同比增长36.9%，其中新建商品住房和二手住房分别为9.4万套和13.6万套，二手住房成交量相当于新房的1.4倍。
商品住房成交均价总体平稳。全年北京新建商品住房成交均价2.07万元/平方米，比2011年下降7.6%。其中五环外下降2.1%，四环到五环上涨0.6%，四环内上涨5.6%。二手住房成交均价1.87万元/平方米，同比上涨5.1%。
另据伟业我爱我家集团市场研究院统计，去年全年本市四环内新建商品住房成交均价为3.9万元，四环至五环新建商品住房成交均价为3.3万元，五环至六环新建商品住房成交均价为2万元，六环外成交均价1.3万至1.4万元。
■调控成效
23万家庭解决自住需求
北京房协秘书长陈志称，去年房地产市场调控取得了明显的成效，住房资源配置不断优化。去年住房成交量23万套，23万户家庭通过商品住房市场有效解决了住房问题或改善了居住条件，这些家庭基本上都是自住性需求，投机投资性需求基本上被挤出。
陈志称，全年居民首次购房比重稳定在九成左右，第二次购房也都是改善型需求，由于严格的限购政策，不仅有效地将投机投资性购房挡在门外，而且很多改善性需求，是通过出售已有的住房获得购房资格，如卖旧买新、卖旧买旧等方式，从而在改善住房条件的同时也释放出了大量的存量房源，促进了住房资源的合理流动和优化配置。
北京房协统计数据显示，从成交结构来看，2012年住房市场呈两个“二八开”：五环外成交量占86.5%，成交均价为1.76万元，同比下降2.1%;140平方米以下户型成交量占80.1%，成交均价为1.73万元，同比下降3.2%。
陈志说，这表明市场上供应的大部分房源是适合刚性需求的普通住房，这些房源主要分布在五环外的发展新城，这些区域住房供地充足并以普通住房为主，房价稳中有降，并且近几年轨道交通快速发展，市政条件不断改善，有效满足了首次置业型的刚性自住需求。
■房市预测
今年房价将以稳为主基调
对于今年的住房市场，北京房协有什么样的预测?对此，陈志表示，今年市场供应比较充足，而且限购政策没有退出的理由，保障房入市逐渐分流刚性需求，预计房价将以稳为主基调。
根据北京房协对市场的跟踪监测，目前全市已实现开工尚未上市的商品住房项目大约1200万平方米，因此预计能形成新增供应10万-12万套，要明显高于2012年的8.9万套，再加上二手住房的盘子在不断扩大，也会一定程度增加二手房源的供应，因此商品住房的总体供应没有问题。
此外，保障房对市场的影响将由量变逐步到质变。“十二五”期间北京计划建设100万套保障性住房，这个规模相当于北京2004-2012年的新建商品住房成交量。随着开工建设的推进，将有越来越多的保障性住房达到配租配售条件，市住建委明确表示将在3年内全部解决轮候家庭，将有效分流本市刚性自住需求。
调控政策方面，陈志分析表示，近期中央多次表示要坚持房地产调控政策不放松，住建部关注到了近期少数城市房价上涨的情况，表示要对房价上涨过快的城市问责。住建委也表示今年将保持房价的基本稳定。北京对限购的执行机制不断收紧和完善，市住建委12月17日明确补缴社保在购房资格审核中不予认可，对限购政策的执行不断从严，释放出调控政策将进一步从紧的信号。
■释疑
1为什么去年许多市民称，未感觉到房价下降?
陈志表示，这是因为去年房价下降有结构性因素，五环外的房价下跌，而五环内的房价有小幅上涨。如房协发布数据显示，去年五环外新建商品住房成交均价下降2.1%，四环到五环上涨0.6%，四环内上涨5.6%。伟业我爱我家集团副总裁胡景晖表示，买房人在往更远的新城走，所以成交的均价比前一年有所下降。
2近期有项目热销并涨价，是否预示房价会继续上涨?
陈志称，从交易数据看，去年10月下旬以来，市场出现翘尾行情，购房人也真实地感受到有些位置好、定价又相对合理的项目开始热销了，并且价格比2012年年初有一定程度的上涨。
陈志表示，翘尾行情是建立在前期大幅降价或低价入市的基础上。2012年初，市场观望情绪浓厚，一季度的成交量甚至创近10年来的低位水平，企业以价换量，许多项目的价格比调控前或周边在售项目低30%以上。去年二季度以后，积压的刚需开始释放，同时随着宏观货币政策的适度宽松，央行两次降准、两次降息，进一步刺激成交放量，某些区域房价开始触底回升，但实际上回涨空间仍然也是有限的。
陈志称，市场翘尾是多重利好因素集中体现，主要是市场外部因素影响下，预期有所改变，一是居民对未来收入增长的信心增强了，二是预计今年信贷政策会有所松动，三是认为城镇化会进一步推动房地产业的发展，四是认为房地产调控政策基本稳定了，不会继续再出新政等等。这些因素综合作用下，使得改善性需求和刚性需求加快了入市节奏，个别项目以及个别媒体的过度渲染，又反过来进一步加重了这种预期的改变。
