自4月起整个二手市场出现复苏迹象 投资客抄底老城区“旧屋”

　　广州二手楼市在经历了去年年底至今年春节的“冷寒冬”之后，自4月份开始，整个市场出现复苏迹象。据中原地产二手住宅成交数据显示，天河北板块、东圃板块、海珠西板块的二手房成交面积在2月份即大幅上升，成为2012年上半年率先“破冰”的板块。而到房地产市场的“红五月”，市区其他板块亦频现回暖迹象。不过，也有多位业内人士坦言，即便时下有央行降息、各地限购政策微调等利好信号刺激市场，已被限购“大伤元气”的二手楼市仍需要很长一段时间才能恢复到2010年时的佳状态。

　　6月市场动态

　　睇楼量、成交量持续回暖 部分区域楼价回升

　　虽然政府调控楼市的决心暂不动摇，但据业内人士介绍，6月8日央行宣布降息的消息已成为刺激买家本月加速入市的一大利好。在目前市场逐步复苏的前提下，降息对于买家特别是依赖贷款的“刚需”客来说，减轻月供压力无疑加快他们的入市速度，尤其是一些观望了半年或以上的“熟客”看楼热情得到提升，令现时市场买卖双方对楼市逐渐恢复信心。

　　据满堂红市场部监测数据显示，6月二手住宅看楼量环比增加14.1%，业主放盘量环比增加6.8%，新增客量环比增加13.9%，供需同步增加直接带动二手住宅交投活跃。另据中原地产6月二手住宅成交数据显示，6月住宅成交面积同比上升39%，中心六区同比升幅高达44%，环比上升19%。其中，天河区成交量环比升幅高达45%。

　　合富置业成交数据显示，6月广州二手住宅成交均价为16844元/m2，环比5月上升5.6%，同比2011年6月上升5.1%，6月是自今年年初录得限购以来二手成交均价低点后，连续第5个二手成交均价走高的月份。

　　另据中原地产相关数据显示，6月中心六区各有升跌，白云区升幅大，达17%，其次为天河区和海珠区。而番禺下降幅度为13%，另外荔湾、越秀两区下降幅度在5%以内。

　　“毕业季”房屋租赁市场畅旺 租金同比上升8%

　　合富置业成交数据统计，6月份广州住宅租赁市场约有18%的租客为“88”、“89”年或“90”后的年轻人。合富置业市场经理梁燕明表示，现时多数高校毕业生合租预算大多在人均600~800元/月的范围内，宽裕的也是人均1000元/月左右，多选择在工作地点周边步行15~20分钟或公交、地铁几个站直达的范围内。

　　中原地产数据显示，6月全市租赁均价为41元/m2/月，同比上升8%，环比则下降2%。天河区后天河北、东圃板块， 海珠区的赤岗、南洲板块，白云区的机场路都是热租板块。另外，一些靠近各间大学的路段，如中山大学附近的新港西、滨江东路段，靠近暨大、华师、华工的天河石牌和五山附近，也是毕业生租房的热门区域。

　　后市预测

　　楼市回暖 8月见真章

　　“去年第四季度是广州二手楼市惨淡时期，下半年成交量还不足今年上半年的一半。”周峰表示，虽说今年上半年房地产市场日趋回暖，6月降息也对整个市场有一定的影响，但二手市场对此信号接收有一定的滞后性，预计二手楼市成交量有望在8月后出现较明显回升。

　　黄燕飞表示，目前楼市成交增多，主要得益于央行下调存款准备金率、下降利息以及各地频频出台的楼市微调政策等因素影响，使买卖双方信心加强，买家减少观望情绪，加快出手速度，亦促使改善型买家加入置业行列。面对各地楼市微调的情况，中央多次强调楼市调控不放松，可以预见下半年以限购为主的调控主调不变，间或出现微调政策，但不会触及调控根本。一手楼降价促销高潮已过，但受供大于求的限制，预计开发商大幅涨价的可能性不高，以一手楼为风向标的二手楼，预计成交价会稳中微升。此外，下半年仍然会以置业及改善型买家为主，投资客由于限购，仍然难有大作为，成交量预计有适度回升。

　　上半年楼市总结

　　租金升幅跑赢楼价

　　中原地产市场主任黄燕飞表示，2012年上半年二手住宅市场呈现先抑后扬的状态，1~3月二手买家入市意愿低且与业主价格分歧大;部分二手业主不能接受大幅压价，出现转售为租或惜售;同时部分一手楼促销分流了部分二手买家。“五一”后，买家从一手市场回流明显，形成一个成交小高潮;各地政策微调信息频繁传出，买家降价预期减弱，看楼积极性提高;置业仍是市场主体，但改善型买家入市也渐多。

　　满堂红数据显示，上半年广州市二手房总体均价(除南沙、从化、增城)为14467元/m2，同比上升10.1%。上半年二手房平均租金(除南沙、从化、增城)38.3元/m2/月，同比上升10.4%。满堂红研究部高级经理周峰表示，这是近几年以来，租金上涨幅度跑赢楼价，虽然租金涨幅仅以0.3%微弱胜出，但也足以说明限购政策落地后，广州楼价从早前动辄同比增长20%，逐渐回归到正常而稳定的水平。

　　投资客抄底老城区笋盘

　　虽然住宅限购政策未见松绑，但据多位业内人士表示，目前广州二手楼市已有部分投资客户重新进场。满堂红周峰表示，现时进场的投资客多数活跃在老城区，这部分投资客户较为青睐一些价格有优势的楼梯楼物业，面积大多在60平方米以内，均价在17000~18000元/m2。

　　合富置业成交数据统计，3~5月份长线投资者购买二手房成交个案当中，73%的个案为一次性付款。据合富置业市场经理梁燕明介绍，近几个月以来在降息预期的驱动下，加上个别区域楼价在调控下确实出现了明显的松动，吸引手中有几十万闲钱的投资者跃跃欲试。

　　“反价”是个案 议价幅度收窄

　　“五一”过后，一二手楼市成交价和成交量双双回升，传说中的“楼价见底”转瞬即逝。目前针对改善型“刚需”的大户型成交比例增多，间接刺激价格结构性上涨，但总体来说各区成交价已逐步进入窄幅振荡通道，大涨大跌的可能性较低。随着市场逐渐回暖，小业主心态重新转强，惜售心理日趋严重，议价空间逐步收窄。

　　中原地产侨怡分行客户经理张海鹏介绍，去年年底至今年年初，天河北一带盘源议价空间可到5%~8%左右，到6月底却收窄到1%~2%。黄燕飞表示，近期市场上确实出现业主反价现象，但这只出现在天河、越秀、海珠以及番禺区板块的零星物业上，目前市场二手价格稳定。

　　合富置业梁燕明表示，从整体市场来看，业主反价或提价的现象仅是零星个案，大部分业主由于放盘价与市场价相差不远，都是采取有买家到价就出售物业，并不会延误出售物业套现的佳时机。