李先生2010年在北二环旁购买了一套87平方米的小跃层用于结婚，现在有了孩子，小跃层的户型设计已经不大适应三口之家的生活，于是李先生希望卖房买套面积更大的房子，可将房子挂到二手中介才发现，原来7600元/平方米买的房，3年过去了却连8500元/平方米都卖不到，这让李先生觉得不能理解。
反观张小姐，同样在2010年买房，同样在北二环边，50平方米小户型，现在结婚准备卖房换房，原来7000余元/平方米的价格却已涨到了12000元/平方米左右。张小姐认为，马上地铁开通，房价可能还会涨。
差不多的区域、差不多的户型、差不多的价格，可房屋在二手房市场的表现却截然不同，这直接影响了购房者在改善置业时的心态，也让二手房市场呈现出了更为混沌的格局。
楼市走向决定了二手房市场的繁华与否，二手房市场也反映出了房价的走势，更从侧面体现了3年限购之下，昆明楼市买卖双方的细微变化。如今的二手房市场在经历了火爆、扩张和萧条、倒闭的冰火两重天之后，表现如何?房产税将出，二手房市场还酝酿着怎样的变化呢?
二手房市场冷清 大户型交易遇尴尬
不难发现，近期街道上新开业了不少二手中介公司，曾经一度因业务萧条而关闭、转让的二手房中介店面大有再起炉灶新开张的态势。
“虽然近期二手房市场看似有回暖迹象，但就我们中介而言，其实并不景气，感觉市场没有因改善性需求的增加和房产税的即将推出而有明显好转。”一位小中介公司负责人刘经理如此抱怨。刘经理说：“近期，90平方米以下的小户型交易还算活跃，可二手房价格较一手房有所上涨的趋势却迟迟未见动静，甚至有小户型业主降价急于抛售，原因基本都是改善、换房。而大户型市场，却呈现出无房交易和价高难售的尴尬现状。此外，二手房交易持续低迷，还和不少售房客户对价格的预期过高有关。很多在限购政策推出之前买的房屋，现在不满5年，交易税过高，而且调控之下房价也未出现明显上涨，所以观望成为了大多数卖方的选择。”
对此，业内人士认为，当下的二手房市场走向受政策的影响越来越明显。今年年初，房产税试点城市扩容的消息一出，昆明二手房市场在3、4月便立即呈现出了火爆的态势，而之后房产税细则却迟迟未出，市场又逐渐冷却，观望气氛浓重，不少业主转售为租。当然，这也和昆明城中村大量改造之后，租赁市场需求旺盛和租金的上涨息息相关。据介绍，市区内两室一厅的房屋，去年租金在1200元/月左右，而今年，普遍涨到了1400~1500元/月。
资深二手房业内人士李永峰认为表示，目前二手房市场遇冷，尤其是大户型交易相对冷清和当下市场的需求构成和推盘量激增有很大关系。李永峰说：“现在的购房人群中，改善性需求的比例在逐渐增大，由此，‘卖小买大’成为一种趋势，这使得二手房市场上的小户型房源供应量得以保障，价格也因为量的增加而受到一定冲击。此外，改善性需求的增加，也使得购房者对房屋品牌、面积、品质和环境的要求越来越高，很多有能力买房的改善型需求置业者更愿意选择品牌、品质、环境、配套均更好的新房，而不是二手房。所以一直以来，二手房市场最热销的房源一般都为中、小户型的两房或三房，大户型总价高、置业者往往就会退而选择面积稍小一些的新房，这直接造成了大户型二手房交易的冷清。”李永峰接着说：“另一方面，一手房推盘量在今年的不断增加，也直接影响着二手房市场。目前，许多二手房价与一手房价出现了倒挂的情况，卖方过高的心理预期也是造成二手房市场冷清的主因。”
二手房价平稳 明年或迎契机
的确，之前提到的改善性需求置业者李先生就遇到了这样的问题，一直想换房，可价格却总也等不到。李先生说：“早就想换房，可对价格却一直不满意，原来以为等到周边楼盘都建成、地铁开通后，配套好了，房价就会往上涨，可没想到如今周边楼盘已经建成，房价反倒有所下降，再等不知是否明智。”
对此，业内人士表示，随着房地产市场回归理性，楼盘的价格差异也逐渐显现，品牌和资源价值日趋明显，资产增值保值的观念越来越受到普通置业者的重视，成为购房者在首次置业和改善性置业时不得不考虑的要素。这也是造成了不少二手房有价无市，卖方持房观望的主因。
业内专家指出，从昆明房价近年的涨幅来看，同比虽然仍有一定幅度的上涨，但环比仅有百分之零点几的微弱涨幅，这不难看出，昆明的新房价格目前已趋于稳定。可以说，在调控大背景下，昆明的房价想要再出现之前的暴涨态势基本不大可能。所以，对于二手房买卖，一味的等价格并不是明智之举。
那么，为何持续冷淡的二手房市场却能迎来不少新店开业呢?赌明年，成为不少二手中介的策略。一位新开业的二手中介门店负责人表示，虽然目前二手房销售市场较为冷清，但租赁市场持续火热，租赁业务也基本可以维系生计。此外，一手房市场推盘量的激增对于二手房市场而言则是一把双刃剑，虽然现在大量的新房入市对于二手房市场是个不小冲击，但如此多的一手房上市销售后，必然也会产生大量的二手房入市，这对于二手房市场一定是一次极大的拉动和利好。另外，一直传言房产税或将于明年推出，届时，名下有多套房产的那部分人群或将集中抛售名下物业，这也必将是二手房市场的一大机会。
0546房产网（东营房产网）：二手房市场冷清，大户型交易遇尴尬。目前二手房销售市场较为冷清，但租赁市场持续火热，对于二手房市场一定是一次极大的拉动和利好。
