400亿元中期票据，一个貌似庞大的数字在4000亿元这个上海市“十二五”期间保障房所需资金面前，显得杯水车薪。
近日，记者从上海市人大常委会举行的保障性住房建设工作调研会上获悉，为解决保障房建设资金难题，上海市计划试点发行约400亿元总额度的中期票据，并将向3处公租房项目投放公积金贷款约30亿元。
然而，保障性住房建设成本水涨船高，所需投入的市政公建配套成本也大幅增加，上海市住房保障和房屋管理局局长刘海生表示，据估算，新一轮大型居住社区共有产权保障房的建设成本，每平方米已高出同地段前几批次供应项目的销售基准价格千元以上。
“我们鼓励企业努力拓宽融资渠道，比如申请中长期贷款和发行企业债券、中期票据、信托产品等途径，但资金来源尚不固定，而引入民间社会资金的条件尚不具备，筹资难依然是困扰上海市保障房建设的一大难题。”上海一位承建保障房的负责人表示。
一年900亿 多渠道筹措
根据计划，今年上海市除新增廉租住房租金配租0.5万户外，全年将新开工筹措保障性住房16.58万套，竣工(基本建成)9万套，达到“可供应”条件保障性住房11.4万套，全年保障性住房建设所需资金就达900亿元。
为解决这一资金困局，除市财政专项补助和银行贷款之外，上海地产集团已经发行28亿元债券;去年3轮160亿元国库现金商业银行存款招标，亦可解决保障性住房建设贷款资金320亿元。
另外，上海市还探索出5条融资渠道。据记者了解，第一，利用住房公积金增值收益。今年5月，上海市公积金管理中心从增值收益中出资约15亿元，收购城投置地公司开发建设的新江湾尚景园15万平方米、2202套住房用作公共租赁房。第二，利用保险资金。太平洋保险(601601,股吧)公司会同其他保险机构以10年期债权投资计划的方式，以低利率向地产集团提供融资40亿元，用于公共租赁房建设。第三，开展债券融资。第四，利用“先租后售”模式发展公共租赁住房。在临港产业园区和漕河泾开发区浦江高科技园区开展试点，租赁经营期间只办理大产证，不办理分套小产证;取得大产证满10年后，允许作为存量商品住房上市出售，园区职工特别是原承租人可优先购买，也可由产权单位继续出租经营。第五，利用住房公积金本金结余资金向公共租赁房项目提供贷款，以及直接投资公共租赁房;探索利用保险资金直接投资公共租赁房;探索利用地方社保基金和企业年金投资公共租赁房等。
上海市财政局副局长马正文表示，根据新一轮大型居住社区土地储备计划及投资计划，上海计划收储23幅地块，面积为16.7万亩。根据进展，目前市级财政已累计拨付土地储备资金153.39亿元。
每个郊区县都缺几十亿
上海市住房保障和房屋管理局副巡视员李东透露，要完成上海住房保障的“十二五”规划，至少需要4000亿元资金，其中包括建设投入和长期持有所需资金。
“保障房建设资金本身比重不高，更大的资金压力在于土地收储时安置失地农民的费用。并且随着保障房建设加速，尤其是由于土地资源稀缺而选址偏远的公租房项目，周边多缺乏产业支撑，对入住的保障对象来说，在就业、交通等方面多有不便。而外围交通、教育、医疗等各类相关配套设施的完善，都需要大量资金支持。目前每个郊区区县都有几十亿的资金缺口。”一位区县政府人士说。
据这位人士介绍，这部分资金除了部分来自财政和土地出让金外，主要依靠银行贷款，但由于地方投融资平台的清理，贷款难度变大。更令市区两级政府头疼的是，银监会至今未将保障房贷款单列。
一家国有商业银行人士表示，截至目前，银监会还是将保障房贷款列在房地产贷款大类中，而由于房地产调控紧缩房地产项目贷款，保障房贷款供给量亦受到影响，只能等收回来的资金再发放。“银行从市场化角度考虑，认为廉租房资金沉淀时间比较长，流动性差，回收成本周期比较长，所以一般(对保障房贷款)积极性不高。”上述国有商业银行人士如此分析。
