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香港楼市能否抵住热钱再袭 住宅价格升幅达21%

时间:2012-11-10 14:27:24      字号:T|T 来源:
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核心提示:   香港楼市,红灯频闪。  10月下旬香港财政司司长曾俊华表示,今年以来中小型住宅价格升幅高达21%,大型住宅价格上升11%。因此再度出手打压房价:一是,所有非香港永久居民、所有香港和外地注册的公司购买香...

  香港楼市,红灯频闪。

  10月下旬香港财政司司长曾俊华表示,今年以来中小型住宅价格升幅高达21%,大型住宅价格上升11%。因此再度出手打压房价:一是,所有非香港永久居民、所有香港和外地注册的公司购买香港住宅时,除缴付一般印花税,还需要缴付15%的“买家印花税”;同时增加额外印花税的税率和延长适用年期。

  必须关注的一个重要背景是:伴随着房价高涨,热钱涌入香港。

  今年二季度以来,关于香港热钱的数量,有说几千亿美元的,有说上万亿美元的。不过,近期港元对美元不断触及政府设定的7.75“红线”,逼迫香港金管局从10月19日开始,连续出手干预港元汇率。一场“热钱大战”、“汇率之战”正在进行中。随着热钱源源不断涌入,恒指再创14个月收盘新高。

  其实,香港作为国际金融中心和国际自由港,资金来往自由,没有资本管制,是投资者、冒险家的“乐园”。同时,由于内地实行资本管制,香港回归后,又成为国际资本进入内地的跳板和中转站。

  2010年1月,时任特区行政长官曾荫权出席立法会答问大会时就曾透露,2009年约有6000亿港元热钱流入香港,其中4000亿港元流入股市。再往前追溯,据香港金管局总裁陈德霖在2009年底的表态,自2008年10月开始,有超过6400亿港元的海外资金流入香港,香港的资产价格面临上行压力。其中,当然包括房地产价格。

  毫不夸张地说,香港房地产市场就是全球楼市中的一个传奇,1078平方公里的弹丸之地,上演了无数疯狂与悲惨的楼市故事。

  1997年,亚洲金融危机爆发。同时,时任香港特别行政区长官董建华提出,按照香港长远人口及住屋需求,每年兴建8.5万套住宅,即著名的“八万五”建屋计划,让年轻人结得起婚,住得起房。引发市场对于后市住宅供应大增的担忧。

  由此引发香港房价在1997年三季度达到高点后快速下滑。从私人住宅价格指数来看,1998年暴跌,1999~2003年跌幅收窄,但持续下跌。这已经是香港楼市的第六个涨跌轮回。

  久跌必涨,这就是市场周期的力量。2004年香港楼市开始复苏,同时期美国、欧洲、中国内地楼市皆处于快速上涨期,这也鼓励了香港楼市上涨。

  2008年之后,香港住宅供应量偏低,加之金融海啸后,全球持续采取量化宽松政策,热钱涌入香港;同时港元利率与美元同步,维持于极低水平,导致楼市投资需求大增;租金回报率远超存款利率,甚至超过贷款利率,房产成投资。

  同时,2003年推出的资本投资者入境计划,在数年的发酵后终使内地投资客大量涌入,也成为推高香港房价的重要力量,2009年购买面积超过1000平方英尺豪宅的人中,有19%的人来自内地。2010年,政府决定暂时将房地产从投资移民计划的投资资产类别中剔除,以限制境外人士投资本地物业,主要是内地人。

  2009年后,香港房价加速上涨,私人住宅价格指数于2010年11月刷新1997年高点,其中大户型价格再创历史新高,中小户型价格接近前期高点。为了抑制投资炒房需求,政府推出了额外印花税,买家在半年内转售房屋,税率为15%,半年至一年之间转售则为10%,一年至三年之间转售则为5%。结果房价总体仍呈上涨态势,直至2011年7月才开始高位盘整,并略趋下滑。

  不过,2012年2月房价重新上涨,3月开始至10月,房价月月皆创历史新高,尤其是9月美联储蓄推出QE3之后,海外资金集聚香港,热钱生猛,房价难抑。万般无奈之下,10月香港特区政府再度痛下“杀手”。

  结果将会如何?本轮房地产牛市何时终结?就这轮房价上涨而言,已持续8年,似乎已快到了调整的时候。但笔者认为,政府的强悍加税政策,肯定会抑制部分投资投机需求,房屋成交量将有所下滑。数据表明,自10月27日新政实施后5天内,香港十大屋苑的成交量大跌63%。然而,只要以美国为首的全球主要经济体,仍在实行宽松的货币政策,只要香港仍维持低利率,则房价短期内多进行高位盘整,难以立即调头向下。

  香港楼市传奇,或许还将继续。

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