房企贷款过去几年一直趋紧，后一波大规模房产信托到期的浪潮来袭，2013年兑付将达3100亿元。在国五条细则的调控下，房地产商如何融资安度兑付密集期?本报记者调查显示，影子银行现象令房地产企业从不同的社会渠道吸纳资金，从而一次次地“逃脱”政策的“紧箍咒”。房地产业资金链断裂的现象并没有出现，房地产商破产只闻雷声不见雨点，房地产价格仍在高位。

　　现象：房地产商屡屡度过信托到期高峰

　　从2011年下半年开始，房地产信托产品进入密集兑付期，且兑付压力将持续到2013年。根据中金公司报告数据，2013年预计到期房地产信托规模2816亿元，总还款额约3100亿元。信托业内人士大多认为，2013年信托行业无法保持近年动辄30%以上的增速，行业将进入调整期。这将对业务激进、风控较松的信托公司构成新的挑战。

　　但此前，市场预期中的房地产商资金链断裂的现象也没有发生。

　　在整个2012年中，一季度和二季度到期的房地产信托需要重点关注，因为此时为房地产企业流动性紧张的时候，预计部分中小开发商资金链将断裂，房地产信托的兑付存在相当大的压力。然而，房地产商们屡屡有惊无险地渡过此危机，并迎来去年下半年的热卖。

　　国泰君安认为，2010年密集发行的房地产信托产品都是按照高房价、繁荣房地产市场设计的信托产品，比如回报率指标，一般都在15%~20%。开发商一般难以达到设计产品时的高利润。而且与银行贷款不同，信托一般不能展期，到了结束的时点就要兑付本息。即便经过受益人大会同意展期，也会有部分受益人不同意，发行人至少要应付30%的赎回压力。

　　银监会非银部主任李建华近日透露，截至2012年11月底，中国信托业资产规模已达6.98万亿元。估计12月已超7万亿。其中2012年前三季度新增房地产信托为2063亿元，截至2012年三季度末，房地产信托余额为6765亿元，约占信托总体的1/10，而其他类房地产信托数据则无法确切统计，比如2012年以政信、基建名义发行、实为房地产的信托。

　　房地产商如何融资?

　　记者调查发现，地产商的日子并不像传说中那样痛苦。他们是通过什么渠道进行融资的呢?

　　1、银行理财产品所募资金，通过资金池的方式向房地产业务倾斜注入资金。“这些房地产国企当年拿地的成本很低，一些国企动用其他业务的资金投入房地产，这也是从整体看房地产企业并没有出现大范围资金链没有断裂的一个原因。”一位不愿意透露姓名的国企高管表示。

　　2、部分商业银行房地产贷款比例占总资产比例较高，并不希望发生坏账。“2011年至2012年上半年通过回购协议支持企业信托融资及类信贷等新型金融产品向房地产企业‘输血’。”多位商业银行的高管向本报记者透露。

　　3、影子银行拓宽了企业融资渠道，起到了稳定资金供应的作用。2002年银行人民币贷款占社会融资总量的91%，社会经济被银行信贷控制。但从2010年开始，这一比例就已跌破了60%，并继续下降到2011年的58%和2012年的52%。这也就是说，股票、证券、信托理财、私募基金、民间借贷将成为资金供求双方的主战场。“房地产企业走向直接融资，融资成本和期限由市场决定，受政策的直接影响较小，在一定程度上规避银根收紧的风险。”广州城投集团高级经济师李滋新昨天表示。比如房地产调控影响，阳光城旗下多个项目销售却不“给力”。以福州阳光凡尔赛宫项目为例，整个项目信托融资为36.5亿，目前仅有六七栋在售，货值约为15亿元，而该项目的信托计划将于2013年年中到期。为了缓解资金紧张，阳光城股权多次被质押融资。据多个信托产品经理私下透露，由于信托的合格投资者的门槛较高，目前市场上出现由投资者作为发起人，动员亲朋好友凑钱，把资金放在发起人账户内，并以该名投资者名义购买信托产品的案例。

　　瑞穗证券亚太公司首席经济学家沈建光表示：“房地产商去年下半年销售非常好，回笼了很多资金，又可以发债，因此相关部门光靠严控贷款是没有用的。”

　　4、向地下钱庄借钱，但有潜在风险。本报记者匿名在香港街头的货币兑换汇款店(也即俗称的地下钱庄)采访时，店家就告诉记者，来此贷款的内地企业客人不少，随便贷几千万元不是问题，手续简单，年利率就是30%左右。

　　预测：二级市场活跃度将降低

　　多项房地产严控政策下的房地产价格未来走势如何?业界对此看法也并不十分不明确。“今年的财政预算报告显示，2013年拟安排财政赤字1.2万亿元，比2012年预算增加4000亿元，赤字率达2%左右的水平。预计房价肯定不会跌，15年内房价都将坚挺。但房价能涨到哪种程度还得看看接下来的政策有何变化。而且新政出来后，房价很可能会涨，因为卖方会把税的成本转移给买方。预计：二级市场交易的活跃程度将降低。”地产开发商广东东田投资股份有限公司董事邓仲湛表示。