房本满五年且为个人住房的商品房

　　出售时不用缴纳20%差价所得税 ———

　　受日前新政二手房个税由交易总额的1%调整为按差额20%计征的影响，连日来，购房者抢滩到二手房过户大厅办理相关过户手续。业内人士建议，那些已经着手购买二手房及年前已签订合同但因故尚未办理网签、过户等相关手续的置业者要“抓紧时间”办理，但二手房置业意愿不很强烈的购房者可以观望。此外，购房者可重点关注房本满五年且为个人住房的商品房，目前购买一套总面积为90平方米以下的这类房源，置业者只需缴纳1%的契税，即便日后北京市相关政策出台，该类“特优房”也不会受到太大影响。

　　购房者扎堆过户 排队“小夜曲”连日上演

　　如果在朝阳区房产过户大厅出现的场面能在某楼盘售楼中心同期上演的话，那么开发商一定会乐得合不拢嘴——有购房者“披星戴月”前来排队，亲友陪护下轮番“盯岗”;各大房屋公司中介人员“身负重任”，奔赴同一个人头攒动的“战场”;办公人员忙不过来，“增援”后加开临时窗口，延长工作时间;保安对近些天来反复被提及的过户问题早已“对答如流”，维护现场秩序的同时也可顺带给购房者“答疑解惑”。

　　该种现象的产生，源起3月1日公布的《国务院办公厅关于继续做好房地产市场调控工作的通知》》(以下简称“新国五条”)。 “新国五条”中对二手房交易个税进行了调整，规定对出售自有住房按规定应征收的个人所得税，通过税收征管、房屋登记等历史信息能核实房屋值的，应依法严格按转让所得税的20%计征。细则一出便引爆二手房市场，未过户的购房者再也“坐不住”了，纷纷奔赴二手房交易大厅。

　　“近来这办理过户手续的购房者骤增，都想赶在政策实施之前办理完过户手续，好按原来的二手房交易税率计税。”朝阳区二手房交易大厅工作人员说道。另外，我爱我家置业顾问富先生表示，近些天门店访问量也一并激增，少数急需用钱的房主怕政策执行后房子不好卖，示意中介人员可适当给购房者优惠。一些原本就打算近期买房的购房者正急着看房，尽早选定合适房源。

　　“从审核资质到成功过户到底需要多长时间”?很多像王女士一样着急购房的置业者问出了相同的问题。对此，据我爱我家赵公口店尹先生介绍，通常情况下，如果置业者通过资质审核并与卖家签订合同后，7天之内就可以出网签，如果购房者是全款买房，半个月到二十天就能过户，但如果是贷款买房，等待的时间便会长一些，另外也要看购房者选择的是商贷还是公积金贷款，商贷审批时间通常为30到40天，市管公积金审批时间为一至两个月，而国管公积金审批贷款时间则长，约为两个月至两个半月。

　　个税“转嫁” 置业者购房成本增加

　　对于“自有住房严格按转让所得税的20%计征”，伟业我爱我家市场研究院经理程浩业表示，在以往政策中，二手房按此税点征收个人所得税早已有之，但是由于包括房改房、经济适用房等在内的房屋不好确定房主买时的价格，因此该政策执行起来比较困难，置业常按房屋总价的1%来征收个税。那么此番“明确规定”后，该政策的“杀伤力”究竟有多大?程浩业认为，整个二手房市场都会因此而受到非常大的影响。“以一套总价300百万元的房子为例，此前房主需要缴纳的个人所得税为3万，而若按房屋差额的20%征收，个税怎么说也得达到30多万，相差近十倍。”程浩业说道，“本来个税应由房主来出，但在实际交易过程中，业主真正来付这笔钱的还是少数，终仍会‘转嫁’在购房者身上，增加其购房成本。”

　　关于“阴阳合同”就此会“增多”的说法，程浩业表示，从目前北京市场情况来看，购房者做阴阳合同，一般是出于贷款的需求，实际上个税的提高也可相对规避类似事情的发生。“因为买卖双方达成协议，做低房屋价格后，对后期房屋转手缴税会有一定影响，这需要购房者在交易过程中去权衡。如果购房者打算将所买房屋作为‘终房产’来使用，那么还有可能会去这么做，若是购房者几年之后还要出手，暂时出于某种目的、盲目来做这种事情的可能就会减少。”程浩业说道。

　　另外，针对二手房近期交易量的问题，程浩业表示，以政策开始执行的时日为分水岭，执行前后的二手房交易量肯定会有所不同。“比如北京如果从4月1日开始执行新政的话，那么肯定会有很多购房者赶在政策出台前抓紧时间购房，此时的交易量上涨，实际上也是把4、5、6月份的市场需求一同释放。”程浩业谈道，“但是政策开始执行的时间还要看北京市政府及相关部门的安排，这个很难预料。”

　　办理过户要抓紧 购房者可寻觅“特优房”

　　基于当前情况，程浩业在给还未抓紧办理房产证及有婚房、学区房需求，急需置业的购房者建议时，连续说了四个“抓紧时间”后，又继续说 “抓紧时间签约、抓紧时间过户，各地迟早会执行该政策，只可能‘从紧’，不可能‘放松’，而对于那种当前置业目的性不强、意愿不是很强烈的购房者，建议可以观望。因为毕竟待到后期政策陆续出台，比如说房产税等，会对整个房源进一步释放，等市场供需状况发生改变后，有可能房价不会涨得那么厉害，或者局部区域的房价会有些许回调。

　　二手房个税这么高，对比新房，该如何选择?程浩业认为这可能需要购房者去博弈，也要视自身资金及需求情况而定。“对于置业的普通购房者而言，建议还是看看新房，毕竟差额20%的税点在将在房款中占比不小。如果是在市区上班，而且手头资金也比较宽裕的购房者，也可以考虑购买主城区内的二手房，购房者可与房主协商，把房价稍微降些，或是个税分摊，沟通协调至关重要，而不是僵持在那儿。”程浩业说道。

　　另外，据21世纪不动产置业顾问杨先生介绍，不同类型的房源，税费收取方式也不尽相同，具体说来，以一套面积为90平方米的房屋为例，房本不满五年的商品房，购房需缴纳1%的契税和差额20%的个税及5.6%的营业税;房本满五年，但不是个人所有商品房，置业缴纳1%的契税及差额20%的个税;房本满五年且为个人住房的商品房，初次购房仅需缴纳1%的契税。从这个层面上来看，第三种类型的商品房为“特优房”，即便是北京市相关政策出台后，对此类房源影响也不会很大，因此购房者可重点寻找、紧盯该类房源。杨先生建议道。