0546房产网(东营房产网)讯
在刚刚过去的第四季度,东营中心城楼市继续深陷淡季旋涡,商品房和住宅签约量双双下降。与此同时,经过三个季度房价持续上涨后,在第四个季度也出现应声下降。量价齐跌,东营楼市经过一年半旺季后再次进入淡季,以往的金九银十变成铜九铁十,市场观望气氛再次浓厚,当然,第四季度也有亮点,比如价格依旧是提升销量的王道,叠拼、洋房等改善型房源依然持续热卖。下面小编就通过详细的数据分析为大家诠释2018年四季度东营楼市。
2018第四季度东营中心城商品房签约量和签约均价双双走低
2018第四季度东营中心城商品房签约量走势图
根据刚刚发布的第四季度东营中心城房地产运行数据显示,东营中心城仅成交商品房4584套,签约面积为52.2万㎡,环比第三季度分别减少25.49%、28.02%;与去年同期相比则分别减少42.3%、38.39%。从签约体量上来看,2018年第四季度签约量环比三季度减少近三成。与去年同期相比更是大减近4成。第四季度商品房签约量大减主要是住宅签约量骤降所致,尤其是第四季度东营中心城楼市持续遇冷,市场观望气氛日趋浓厚。虽然在11月份、12月份各大楼盘出台了一些优惠政策,提升成交量,但收效依然甚微,除一些新开以及叠拼楼盘签约量保持正常水平外,大部分楼盘签约量均出现下滑。
2018第四季度东营中心城商品房签约均价走势图
在签约均价方面,第四季度东营中心城商品房签约均价为7660.92元/㎡,环比第三季度下跌1.44%。2018年东营中心城商品房签约均价在保持了三个季度大幅上涨后,终于在第四季度出现微降。当然,这种微降主要还是市场遇冷,一些主要楼盘在主动调整,以价换量在第四季度部分楼盘中开始实施。但涨上去的价格是不容易降下来的,尤其是地价已经走高的大背景下,东营中心城房价已经稳定在7600元/㎡的水平。而且与去年同期相比,2018年四季度东营中心城商品房签约价格同比大涨了22.15%,即时隔一年东营中心城房价已经上涨了1389.23元/㎡,涨势可以说相当之猛。进入2019年后,这波涨价潮还将持续,尤其是大批高价地块和精装房上市以后,东营中心城商品房签约价格或将直奔9000元/㎡的水平。
2018年第四季度东营中心住宅体量减少超两成 签约价格每平下跌近300元/㎡
2018第四季度东营中心城住宅签约量走势图
在刚刚过去的2018年第四季度东营中心城住宅签约体量可以说减少非常明显,根据0546房产网数据统计,第四季度东营中心住宅签约4070套,虽然环比第三季度增加了5.47%,相比2017年第四季度减少22.31%。而签约面积方面,2018年第四季度签约45.46万㎡,环比第三季度减少了22.74%,与2017年同期相比更是大减42.64%。我们看到在第四季度东营中心城多数楼盘签约量骤减,签约套数超过100套的仅有6个楼盘,这与2018年前两个季度可以说相距甚远,而第四季度签约面积超过2万平米的楼盘仅有东营春风十里、东营恒大黄河生态城以及白金翰宫二期三个楼盘。因此可以说,整体市场的持续低迷是导致四季度住宅签约量大减的主要原因。当然,从当前市场行情来说,或许在2019年前两季度市场会逐步回暖,但面对当前的高房价,住宅签约量难以恢复到2017年和2018年上半年的水平。
2018第四季度东营中心城住宅签约均价走势图
在住宅签约价格方面,2018年第四季度东营中心城住宅签约价为7480.64元/㎡,环比2018年第三季度的7773.68元/㎡下降3.77%,与2017年同期相比则上涨了21.9%。第四季度东营中心住宅签约均价相比第三季度每平米下跌近300元。应当看到,第四季度东营中心城住宅签约价格下降主要是东营春风十里、恒大黄河生态城以及东营万达广场这三个签约量排名前5的楼盘,签约均价均低于平均线,这样就将总体均价大大拉低。当然一些改善型楼盘如东营理想之城柳岸晓风、众成凯悦华庭、鑫都西湖湾等热卖,且签约均价都在10000元/㎡以上,这也在一定程度上将四季度的签约住宅签约均价稳定在7500元/㎡的水平。进入2019年以后,随着高价地块楼盘陆续开盘、大批精装房入市,因此东营中心城住宅签约均价肯定会再次上涨,并将在未来两个季度突破8000元/㎡的大关。
2018年第四季度共有5251套商品房入市 近两年再次积累新库存
2018年第四季度东营中心城商品房及住宅入市量对比
2018年第四季度东营中心城商品房及住宅入市和成交体量对比
在2018年第四季度,随着2017年下半年以及2018年上半年所拍地块陆续入市,东营中心城房源供应量也在逐渐恢复。根据0546房产网数据统计,2018年第四季度东营中心城共有5251套商品房入市,其中住宅入市套数达到3997套,远高于第三季度的2475套。与此同时,第四季度东营中心城入市商品房面积达到68.07万㎡,环比三季度增长15.82%,与去年同期相比减少5.56%。第四季度东营中心城入市住宅为43.75万㎡,环比三季度增加6.22%,与去年同期相比则减少17.65%。但与成交相比,2018年第四季度积累新库存。主要是商品房方面,在第四季度共积累了15.87万平米的新库存。当然,在住宅方面,去化还是相对比较正常,第四季度住宅共消耗老库存1.71万㎡。2018年第四季度商品房产生新库存是个迹象,进入2019年随着房源供应量陆续恢复正常,加上市场遇冷,房价高企。因此,在今年四个季度将会陆续产生新的库存。从实时库存来看,截至到2018年12月31日,东营中心城另外,从当前在售库存上来看,截止到2018年
12月31日,东营中心城的在售商品房库存为23333套,总面积为357.52万方,但在售住宅库存仅为6829套,总可售面积为113.59万平方,按照四季度的去化速度来看,需要近7.5个月的去化时间。从住宅去化时间来看,东营中心城总体库存趋于合理,不过在局部片区像金湖银河片区仍然存在库存不足的情况。
东营春风十里引领第四季度东营中心城楼盘签约排行榜
2018年第四季度东营中心城楼盘签约排行榜
在第四季度,虽然东营中心城商品房和住宅签约体量均创下年度新低。但签约楼盘方面也还是存在一些亮点。从新盘来看,东营春风十里、东营理想之城柳岸晓风、鑫都香山悦、众成凯悦华庭、东营中央福邸新楼盘均在第四季度开盘销售,签约体量均在5000㎡以上。尤其是东营春风十里项目,作为西城片区在2018年早开盘的楼盘,经过近一年的蓄客后,终于在10月份开盘实现热卖,并在当季度实现330套、4.93万㎡的签约面积,签约均价仅为6753.98元/㎡,这个价格在西城来说具有相当大的吸引力。而东营春风十里也实现了低开高走。此外,像位居榜眼的长期热销大盘--恒大黄河生态城在第四季度签约面积达到3.69万㎡,而签约均价也仅为7220.88元/㎡,且为精装房的价格,可以说,恒大黄河生态城价格优势更加突出。当然除了东营春风十里和恒大黄河生态城两个楼盘以价换量外,大部分改善型楼盘依然走高价格路线。在第四季度,东营中心城万元俱乐部成员再次扩容,东营理想之城柳岸晓风、众成凯悦华庭、鑫都西湖湾、东营富力盛悦府四个改善型楼盘签约均价均超10000元/㎡,其中,富力盛悦府以13566.54元/㎡的签约价格再次蝉联东营中心城当季度价格高楼盘。在第四季度东营中心城除了金辰西湖水岸、唐正四季花园、华府水岸等个别补签楼盘外,大部分楼盘签约价格均超过7000元/㎡。这种趋势在2019年更将持续,因此,在今后东营中心城将越来越难觅7000元/㎡以内的楼盘。
2018年第四季度东营中心城写字楼签约量恢复正常 当季度签约体量超过3万㎡
2018第四季度东营中心城写字楼签约走势图
在过去的2018年第四季度,东营中心城写字楼签约套数达到276套,签约面积为3.36万㎡,两数据环比第三季度分别增长268.00%、40.16%,签约面积与去年同期相比也增加了35.65%。在第四季度我们看到东营中心城有新邦涌金广场、万达时代广场、金达源时代广场3个写字楼项目入围签约量前30名,且3个项目签约面积总和接近0.82万㎡,因此3个写字楼项目带动作用相当明显。而从价格上来看,我们看到3个项目签约均价均未超过8000元/㎡,因此可以说,写字楼的价格将逐渐被住宅所超越。而进入2019年后,签于写字楼供大于求的现状,即使位置稍好的写字楼也将保持当前的价格。
2018年第四季度东营中心城铺签约230套 签约面积同样突破3万㎡
2018第四季度东营中心城商业用房签约走势图
在2018年第四季度,东营中心城商铺签约同样相当理想,根据0546房产网数据统计,第四季度东营中心城商铺签约230套,签约面积3.27万㎡,两数据环比三季度分别增长17.95%、9.48%;与去年同期相比则分别增长4.07%、9.21%。通过同比和环比走势来看,第四季度签约量是相当可观。在第四季度商铺签约主要集中在东营万达广场、东营中央福邸社区底商、新邦涌金广场、恒大黄河生态城社区商业等商业项目。在第四季度我们看到,其实商铺总体销售情况可观,甚至市场行情要好于住宅。尤其是近比较火爆的东营王府井生活广场商业和公寓销售都较好,也用事实说明了这点。当然,像东营万达广场、悦来港新天地等热销的商业项目在2019年仍将会保持热销。因此,2019年东营中心城商铺整体表现依旧可观。
2018年第四季度东营中心城楼市持续恶化的背景下收官,2018年年东营中心城楼市在虎头蛇尾中结束。用一句业内人说法就是东营楼市的旺季开始晚结束早,这也与东营较少的人口有直接的关系。当然,在外部环境,人口因素以及房价较快上涨的形势下,东营楼市在2019年形势依旧严峻。不过在严峻形势下,市场依旧会有较大的细分机会。而且作为仅三年中上半年楼市表现总比下半年好的趋势,因此对接下来2019年上半年的楼市表现抱有谨慎的期待。
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