广州宣判一起购房纠纷案
去年年底以来，国内房产调控新政不断，若因房贷政策调整而导致购房合同不能依约履行，责任如何划分？近日，广州中院对一起因房贷政策变动而致不能履约的诉讼进行了终审宣判。对于不少贷款买房者来说，这起“2010年房贷新政后广州购房纠纷终审宣判第一案”不无现实意义。
房贷新政致合同不能履约
2010年8月，广州市民赵先生签订了一份购房合同，将其位于从化市江埔街的某房，以总价65万元出售给白先生。合同签订当日，白先生支付了定金6万元及首期购房款20万元。几天后赵先生交付了房屋。
按约定，剩余购房款39万元将由白先生的公积金贷款银行划入赵先生的指定账户内，并于2010年11月20日前支付。随后，赵先生、白先生及中介向中国建设银行从化支行申请了抵押贷款。
2010年9月16日，建行向赵先生出具《个人住房贷款意向书》，同意将该笔贷款直接划入赵先生的指定账户内。10月9日，白先生办好房产证，三天后他将房产证交给建行办理抵押登记手续，10月28日他项权证办好。
正常情况下，按建行的操作习惯，他项权证办妥三日内即可发放贷款。但因建行年底信贷规模压缩政策提前实施及受同年11月3日国家全面叫停第三套住房公积金贷款政策的影响，从化建行个人信贷业务全面停止，信贷网络系统关闭，直至同年12月初才部分开放，白先生的个人贷款业务也因此停止，直至2010年12月1日才将39万元发放给赵先生。
赵先生认为，白先生晚于合同约定10天付清房款39万元，且不愿用现金支付，违反购房合同，请求判令白先生在保证金6万元被没收后，向他补齐购房余款6万元，并支付逾期付款违约金6500元。
违约责任该由谁来承担？
诉讼发生后，白先生是否应承担房贷政策调整带来的违约责任？从化市法院一审认为，白先生不能按期付款，是因银行政策突变导致，属于合同法不可抗力的范畴，白先生不应承担违约责任。
近日，广州中院二审认为，赵先生亦不否认迟延发放的原因系银行方面所致，因此，在买受人已获得银行贷款审批同意的情况下，赵先生主张白先生应另行选择现金的支付方式，显然有违公平、合理的原则。赵先生上诉提出贷款不批、迟批的风险是白先生可以预见和避免的情形，对此，因房贷政策导致的银行政策调整不属于双方当事人可预见的情形，因此造成的迟延付款行为，可免除白先生的违约责任。
法官释疑
因限贷限购不能履约可免责
房产调控新政在房产买卖合同中，是否属于不可抗力？如何给“政策性违约”定性，目前法律界尚有分歧，有认为政策调整不属于“不可抗力”而属于“情势变更”，有认为既不属“不可抗力”也不属“情势变更”。
经办此案的广州中院二审张法官认为，房贷新政不是“不可抗力”，但是否属“情势变更”要具体分析。他认为，对于买受人确有证据证明纯粹因受限贷、限购、禁购等调控政策直接影响而导致迟延履行或无法履行的，可参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》，将其认定为“不可归责于当事人双方的事由”。
