眼看春节即将来临，回首2013年楼市，先是年初的“3月小阳春”一派火爆，再是“金九银十”未爽约。此时，虽然2014年已拉开帷幕，2013年二手楼市的那些事却仍然历历在目。今天将为您盘点2013年二手楼市的那些事，为您铺好2014购房路。
全年概述
上半年“国五条”出台，3月份成交火爆。从全年成交来看，2月份时值春节假期，为传统成交淡季;3月份由于“国五条”出台，购房者为赶政策末班车，成交量异常火爆，继2009年6月份后的首次月成交突破2万套;4月、5月、6月二手房成交量持续下降，3月份的成交热潮使得包括刚需以及改善性需求在内的大多数需求得以集中释放并被市场消化，导致市场成交量的提前透支，短时期内无大量新增需求集中入市，进而导致市场活跃度走低。
下半年需求逐渐入市，成交量持续维稳。进入下半年，成交总量较上半年有所下降，但市场持续维稳。在政策深化的影响下，一部分购房者打破观望，7月、8月成交量与6月份相比有所增长;“金九银十”是楼市的传统旺季，在刚性自住需求的带动下，加上中小户型的房源供给也较为丰富，使得9月、10月成交量稳中有升;11月、12月，改善性需求的购房者较前期有所增加，并且临近年底购房者的成交意愿也会有所增加，令成交量依旧“稳”字当头。
NO.1 “新国五条”促楼市健康发展
2月20日，国务院常务会议研究部署继续做好房地产市场调控工作，提出完善稳定房价工作责任制、坚决抑制投机投资性购房、增加普通商品住房及用地供应、加快保障性安居工程规划建设和加强市场监管五个方面的政策措施，成为继2010年1月以来的第五次调控升级。
此次会议在明确既有政策的基础上，提出了对房价上涨过快的城市及时采取限购措施，以及建立稳定房价工作问责制等内容，并再次重申坚决打击投资投机性购房，坚持执行以限购、限贷为核心的调控政策，严厉抑制投机投资性需求，鼓励自住和改善性需求;会议还提出，扩大个人住房房产税改革试点范围，转让5年以下非唯一住房将征收20%个税。同时明确个人转让自用5年以上，并且是家庭唯一生活用房的所得，免征个人所得税，再次强调对房产税和住房信息联网政策的实施。
NO.2 3月成交量突破2万套
2月份“国五条”出台，提出扩大个人住房房产税改革试点范围，转让5年以下非唯一住房将征收20%个税。为减少20%个税征收带来的成本增加，有购房计划的客户纷纷加快购房和成交的速度，卖方为了避免税费征收有可能带来的房源滞销，成交意愿也有所增强;同时，它也促使家庭成员、亲属之间更名过户的业务办理数量相明显增加，这也在一定程度上提升了整体市场成交量。
我爱我家称，客业双方的交易急迫心理加强，造成了市场成交量井喷。根据对天津市国土资源与房屋管理局公布的《每日房价》统计显示，2013年3月天津市二手私产住宅共成交21817套，环比上涨558.9%，同比上涨333.0%;成交面积187.2万平方米，环比上涨579.0%，同比上涨775.8%;成交均价8572元/平方米，环比下降4.3%，同比上涨7.2%。该月二手房成交总量成为继2009年6月后再次突破20000套。
NO.3 中心城区二手房差异大
2013年天津市中心城区土地市场交易活跃，从7月至11月连续拍出大约8个块地，分别位于河东区、河北区、南开区、和平区、红桥区，其中南开区最为抢眼，连续拍出三个地块，地块的拍出带动周边二手房成交，但育梁道地块与天拖地块对周边二手房的影响却不尽相同。
当前市场多以刚性自住需求为主，而临近育梁道地块的水上奥体板块是南开区甚至全市的高端片区，购房群体主要以高端改善型群体为主，而此类群体在当下的总量较少，此外该片区房源供给也多集中于100平方米以上的大户型，在售房源也较少;但对于天拖板块而言，周边的王顶堤、天拖地区二手房以中小户型居多，多为50平方米至60平方米的两居室，加上未来建成后的商业居住氛围带动下，该板块将成为教育、交通、生活等各种配套资源汇集的区域，区域成熟度和价值将会提升，吸引了不少购房者也将目光聚焦于此。
NO.4 “金九银十”并未“爽约”
与2012年有所不同的是，2013年的“金九银十”并未“爽约”，据天津市国土资源和房屋管理局《每日房价》成交数据统计显示，2013年9月、10月天津市二手私产住宅共成交12621套，日均成交量316套，与7月、8月相比上涨17.5%，这是继2010年后的首次上涨。
由于国庆节是法定节假日，调休7天的影响下，使得10月份的二手房交易日减少7天，所以通常每年10月份的交易总量均会与9月相比有所下滑，降幅至少在10%至20%左右。而2013年的10月份环比9月交易总量仅下滑了5%，也创下了自2007年后近7年来的最低降幅，以刚性自住需求为主的中小户型成交居多，约占成交总量的7成左右。“金九银十”成交活跃，主要来源于刚需客户群体的集中释放，加上成交价格的持续维稳，使得购房者成交意愿提升，令“金九银十”成交量稳中有升。
NO.5 四线连网令次中心受关注
2013年8月27日，天津地铁2号线全线贯通，而地铁1、2、3、9四条线路也实现全面联网。联网后交通便利性大幅增强，给地铁周边居民的出行带来极大的便利。特别是远离中心城区的次中心区域，该区域周边配套设施逐步完善，加上新建商品房的进驻，周边二手房的成交活跃度随之提升，其价格优势也将逐渐显现。次中心城区的地铁房成为刚需购房群体关注的焦点，同时也在一定程度上改变了二手房市场以市中心为主的传统格局。
四线连网的同时，地铁5、6号线全面开工建设，预计5、6号线将从2015年起分段分期实现开通，其中地铁5号线北起北辰区双街，南至西青区梨园头，沿线串连起北辰、河北、河东、河西、南开、西青六区;地铁6号线东北起自大毕庄，南至双港，沿线串连起东丽、河北、红桥、南开、河西、西青六区。随着地铁5、6号线的开通，将加强各个区域间换乘车站的增多及互动，特别是次中心城区，随着地铁的不断完善，购房者的区域选择也将不断扩大。
NO.6 价格涨幅为六年来最小
2011、2012两年的天津市二手私产住宅成交均价涨幅分别为13.9%和11.7%，2013年二手房成交均价为8925元/平方米，环比上涨2.9%，成为自2007年后涨幅最小的一年。在楼市调控政策的严厉执行下，2013年全年成交均价在平稳区间内运行，特别是自5月以后，月成交均价的变化幅度都保持在2%以内，整体呈现微幅上涨。
我爱我家市场研究中心认为，一方面，国家政策对楼市的调控令投资投机性需求受到抑制，刚性自住需求成为购房的“主力军”，此类购房者对房价的上涨较为敏感，一定程度上抑制了二手房价格的快速上涨;另一方面，据天津市国土资源和房屋管理局《每日房价》统计显示，由于环城四区周边的配套、交通设施不断完善，环城四区的成交占比呈逐年上涨的趋势，而该地区的价格相对较低，因此拉低了整体的成交均价。
NO.7 二手房成交占比有提升
根据天津市国土资源和房屋管理局《每日房价》数据统计显示，2013年天津市共成交新建商品住宅115914套，二手私产住宅成交88175套，一二手房成交的比例为1:0.76，相比2012年的1:0.66而言，2013年二手房的成交比例有所提高。从中心城区的成交来看，2013年一二手成交比例为1：2.12，与2012年的1:1.43相比涨幅较大。
我爱我家市场研究中心认为，首先，随着近几年新建商品房项目在各个区域的落成与入住，部分房源进入二手房流通市场，购房者的选择余地增大，再加上二手房及时入住的优势，购买二手房的购房者随之增多;其次，新建商品房的进驻区域多集中在次中心区域，从房源供给来看，中心城区二手私产住宅的房源供给较为丰富，而购房者在选择置业地点时也比较倾向于配套设施比较完善的中心城区，导致二手房在中心城区的成交比例有所上涨。
NO.8 两室户型成交占比过半
据我爱我家2013年二手房买卖业务成交数据显示，90平方米以下的房源依旧占据市场成交主力，占整体成交的74.4%，其中50平方米以下房源占比环比下降3.1个百分点，50平方米至70平方米房源下降1.8个百分点，而70平方米至90平方米的房源占比较前年有所提升，从户型来看，两室房源成交占全部成交房源的54.2%。
我爱我家认为，首先，随着国家政策的严厉执行及房价的平稳运行，购房者的置业心态也逐渐理性，加之限购、限贷等政策的严格执行，都使得越来越多的购房者偏向于“一步到位”，购买70平方米至90平方米的两室房源居多;另一方面，与一室相比，两室户型的居住功能性和实用性更强，成为自住型购房群体的首选。
NO.9 保障房已竣工7.5万套
市国土房管局副巡视员告诉记者，今年本市的保障房政策进行了多次调整，将廉租住房实物配租补贴的重残和双残家庭收入准入条件，由家庭上年人均月收入低于800元调整为960元;将廉租住房租房补贴收入准入条件，由家庭上年人均月收入低于1060元调整为1160元;将经济租赁房租房补贴收入准入条件，由家庭上年人均月收入低于2000元调整为2200元;将限价商品房申请范围扩大到具有宝坻区、武清区、蓟县、宁河县、静海县非农业户籍且在市区工作的人员。同时，自2013年12月1日起，将限价商品房收入准入条件由家庭上年人均收入低于3万元调整为低于4.5万元。截至2013年11月底，全市竣工保障房7.5万套，提前圆满完成了本市与国家保障性安居工程协调小组签订的住房保障工作责任目标和市政府20项民心工程责任目标。
0546房产网（东营房产网）：二手房成交占比有提升，中心城区二手房差异大。
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