王珏林：限购是房地产调控红线将长期持续

　　昨日报道，目前各部委有一系列关于房地产调控的储备政策，将酌情适时适度地调控。如果房价反弹之势难以抑制，后期储备政策必然应声而出。目前，市场各方都屏息以待。

　　房价若反弹，调控就加码?国务院督查组会叫停地方政府微调政策吗……市场内外充斥着各种猜测，各种观点，各种判断。在楼市调控进入新的敏感观察窗口之际，上海证券报专访了房地产权威专家——住建部政策研究中心副主任王珏林。

　　A 市场

　　——回暖是事实

　　要密切关注集中购房成交催生房价反弹

　　记者：自去年房地产调控以来，楼市成交量一跌再跌，但是今年3月份以来，北京等地的住宅成交量，却出现月月递增的态势。对于今年楼市的表现，您怎么看?

　　王珏林：事实上，今年上半年楼市没有预期的那么好，上半年销售量仅3.9亿平方米，按这个增长速度，预计今年全年全国住宅销售量为8亿平方米，仅仅高于2008年水平。而2011年全年全国房地产销售面积是10.99亿平方米。相比较就可以看出，今年全国房地产市场成交下降仍是主流。

　　但是，今年一、二线城市确有回暖。这有多方面原因，其中重要原因之一就是今年的信贷环境发生变化。

　　去年10月至今年2月，金融系统无论对开发商的开发贷，还是对个人住房贷款都是从紧的，没有房贷的支持，房地产市场肯定是低迷的。

　　而2月份之后，降准、降息，加之首套房的房贷优惠政策不再从紧，所以房地产市场有所回暖是事实。不过楼市回暖主要反映在一、二线城市，并不是全国都是如此。

　　对于一、二线城市住宅成交量月月回暖的现象和趋势需要关注。因为，集中消费购房会导致房价的反弹，会损害房地产调控的大环境。

　　记者：2011年，全国房地产开发投资61740亿元，同比增长27.9%。而今年上半年，全国房地产开发投资30610亿元，同比名义增长16.6%(扣除价格因素实际增长14.3%)，其中，住宅投资20879亿元，增长12.0%。房地产的投资大幅回落，对此您如何看待?

　　王珏林：房地产投资回落是一种必然，但预计全年不会过低。

　　上半年房地产投资回落有几个方面的原因。其一是宏观经济下滑比较快，影响了投资者的整体预期，由此导致投资意愿收缩;其二是去年拿地的开发商开发进度整体偏慢;三是开发企业资金周转紧张(除了一些型房企)，投资能力有限。简而言之，在资金紧张之下，已经囤了地的开发商放慢开发，由此导致今年上半年全国房地产投资下滑比较快。

　　今年房地产投资回落是必然的，但是下半年房地产投资不会继续回落，预计今年全年的整体水平也不会过低。这是从两方面考虑，其一中央政府调控的目的是实现房地产的“软着陆”，而非“硬着陆”;其二从企业自身来看，房企不投资也面临着无法长期运营的窘境。

　　因此，预计下半年全国房地产投资会有所回升，特别是大的开发商，在二、三线城市的投资趋势是扩张的，目前收缩的主要是中小房地产企业。

　　记者：您认为今年下半年中国房地产市场的趋势是回暖，回落，还是仍不明朗?

　　王珏林：楼市回暖已经是事实，虽然销售量同比下降，但在一、二线城市的带动之下，楼市还是回暖的。这个趋势能否延续，要看其他方面的条件，如信贷环境等。

　　我担心的不是市场走向低迷，而是楼市的反弹。即，由于集中购房消费、对预期的误判，局部区域形成楼市过热，从而影响到整个调控大局。从这个层面来说，“回暖”这个词有误导的可能，我认为更好的说法是“下半年楼市趋于平稳”。

　　B 政策

　　——后续政策出台与否需看市场脸色

　　●限购政策，通过调整供求关系，缓解市场和社会的矛盾，这项政策是不会变化的。

　　●土地市场的反弹，主责在地方政府，他们必须转观念。卖地来钱快也多，这是地方政府支持房地产的原因所在。但是却不能支持他们这样做。土地卖光了怎么办?这种做法显而易见是不可持续的。地方政府必须转观念，改变这种发展模式。

　　●简单而局限地把城镇化理解为房地产投资是大错特错了。

　　“国八条”是楼市调控“基本原则”

　　记者：近期楼市的回暖，已经引起中央政府和各个相关部门的关注，住建部、国土部、银监会、央行不仅纷纷表态，坚持调控不放松，而且还下发文件重申从严调控的具体办法。由此，市场内外也有一种声音：如果房价再出现反弹，政策就会加码。您认为政策真会加码吗?还是已经到了政策底?

　　王珏林：目前管理房地产市场有三个办法：其一是消费方面，做调整限制，即限购;其二是资金方面，进行控制，如限贷;其三是税收调节的办法，如房产税试点。

　　从去年资金信贷政策的实际效果来看，对房地产市场压力和影响非常大，而今年通货膨胀已经得到有效控制，在目前稳增长日益成为重中之重的大背景之下，再通过收紧信贷调控房地产，不太现实。而税收的办法，是长期政策，不是一下子就能铺开的，目前也难以立竿见影。限购政策，通过调整供求关系，缓解市场和社会的矛盾，这项政策是不会变化的。

　　目前市场上所说的政策已经到底线了，而实际上还有很多政策没有执行到位。房地产市场的稳定需要两方面的支撑：一是增加市场供应量;二是需求方面，减少不必要的消费。对于前者，市场更多的关注于新增土地和新建房屋量上，但老问题仍然没有解决，即大量闲置土地有待开发，有些在建项目也在延缓进度，这都直接影响了住宅的供应量，从而导致供需关系这一根本矛盾仍未解决。

　　目前市场寄希望于政策加码，来推进房地产调控的逻辑本身就有错误。实际上，在“国八条”大的政策框架之下，不会出台新的政策，而是落实现有政策，对于执行上不足的细节问题要切实落实，而不存在超越“国八条”之外的新政问题。

　　简而言之，就看现在的这些措施能不能管好市场，如果能管好市场，也就没必要再出台新政策，如果管不住，就必须出新政策。