从我国房地产业发展的实际来看，实行商品房屋现房销售试点有一定的市场基础，调整预售制度也有必要。但是，取消预售制不是一朝一夕之功，不仅要综合考虑房地产市场，还要考虑开发商及政策制定的时间和配套措施。有关数据显示，目前期房占新房成交比例达70%，骤然取消预售制不利于房地产市场稳定。
近日，山东省副省长夏耕在山东省保障性安居工程和房地产市场调控工作会上表示，山东省将选择有条件的开发项目进行商品房现房销售试点。
山东或将实行现房销售试点的消息传出后，便引起了地产行业的震动，并再次引发对商品房预售制的讨论，预售房制度存废也成为热门话题。
预售房制度存废再起争议
早在1994年，《中华人民共和国城市房地产管理法》出台，提出了商品房预售制度。商品房预售制的初衷是解决房地产企业的资金难题，以利于企业进行房地产的开发和销售，所筹集的款项也用于相关的工程。购房者将全款交给房地产开发商，购房者买到的是期房。
但随着房地产行业的大发展，房地产项目的监管难度较大，开发商开始挪用预售资金，转投其他地方，烂尾楼屡见不鲜。
预售制之所以被购房者诟病已久，是因为开发商的开发项目可以从奠基开始就能获利，他们可以“拿图纸和样板间忽悠人”，“空手套白狼”。而很多购房者拿到房子之后，发现“完全不是那么回事”，房屋的质量和格局并不像自己想像的那样。更有开发商擅自修改小区规划、改变原有使用功能、夸大宣传配套，购房者却只能“任人宰割”。
随着房地产宏观调控的深入发展，取消预售制被列为未来可供选择的宏观调控储备政策之一。中国社科院发布的《中国住房发展(2012年中)报告》，曾提出适时取消期房预售制度。随之，这种政策预期被放大，8月2日，一则取消期房预售的消息曾“吓得”房地产股集体出现罕见暴跌。
但随后，“取消预售制度”的传言被住建部否定，房地产市场重归平静。不过，山东高调推出现房销售试点的意义重大。尽管此次山东省的现房销售试点还是未知数，相应的配套政策也不得而知，但与此前取消预售制的传言相比，山东省已经是向前迈了一步。
从我国房地产业发展的实际来看，实行商品房现房销售试点有一定的市场基础，调整预售制度也有必要。“山东规划采取商品房的现房销售试点，是取消或改进现行的住房预售制度的一种方式。” 中国社科院金融研究所研究员易宪容认为。
取消预售需多方考虑
业内人士指出，如果取消预售制，首先需要法理上的更改，需要经过全国人民代表大会常务委员会会议审议通过，重新修订《中华人民共和国城市房地产管理法》。
除此之外，要实行现房销售制度，还必须综合考虑相应的配套措施。“取消预售制度，施行现房销售，尚需要配套的政策、环境，也需要一段时间来过渡和配合。如果没有配套政策预先调节市场，马上取消预售那等于说是一个不具有执行可能性的‘谎言’。” 同策咨询研究中心总监张宏伟认为。
也有业内人士指出，现房销售早已存在。中国严格执行限价、限购政策，一部分开发项目已经由预售转为现房销售。
但是，“市面上符合现售条件、领取了销售证的楼盘，大多是卖不出去的房子。”一位开发商向记者透露，“我在唐山的一个地产项目，销售比较困难，干脆就直接领取销售许可证。城市的边远地区，即使是现售也卖不掉的楼盘也很多。”
因此，取消预售制不是一朝一夕之功，不仅要综合考虑房地产市场，还要考虑开发商及政策制定的时间和配套措施。有关数据显示，目前期房占新房成交比例达70%，骤然取消预售制不利于房地产市场稳定。住建部政策研究中心副主任王珏林也表示，要取消预售制，首先要考虑的是企业的融资渠道是否已经拓宽。
新制度要顺利运行，尚需要税费政策、土地市场、房地产企业等多方面的协调和磨合。“降低贷款及融资利率，减免相关领域税费，控制土地市场价格，企业则要通过管理、产品标准系列化、成本控制、融资成本等多方面考验，注重利润率赢利能力的提升。”张宏伟认为。
