房产纰漏整个地产行业生存的困境
地产行业高负债率，困境艰难
高负债率仍是隐痛
事实上，由于银行贷款利率经多次降息明显下调，A股再融资开闸，债券市场也有利好，2015年以来房地产企业融资环境明显改善。中国房地产协会近日发布的测评报告显示，2015年房企加大融资力度，2015年至今上市房企定增规模超过3000亿元，公司债发行规模也达千亿，中票融资规模也创近年新高。500强房地产开发企业2015年资产负债率均值为66.34%，债务结构也得到优化，整体处于较为健康的水平。
融资成本下移通道的打开、国内再融资渠道的回归，也使得海外融资平台的优势不再明显。记者发现，2015年受房企国际信用评级下降、海外融资门槛提高等因素影响，内地房企海外融资规模和数量都大幅锐减，致使一些在港上市房企的负债率反倒处于较高水平。
绿地香港近期发布的财报显示，公司去年负债率大幅攀升，从去年年中的140%升至年底的172%，在行业内属于较高水平。绿地香港席财务官游德锋表示，公司眼前负债率确实较高，从长远看希望将这一指标回归到健康的水平，比如以下。绿地香港现在负债率高是因为原来盛高的基础薄弱，基数比较小，也是嫁接绿地这个大平台后跨越式发展必须承受的阵痛。不过负债率的改善需要花时间，需要在运营上花工夫，目前公司的负债率处于可控的范围内。
另一家港股房企富力地产长期以来也饱受负债率较高的争议，从2015年财报来看这一指标仍未出现明显改善。去年年中，富力的负债率高达119%，董事长李思廉曾表示希望到年末控制在以内，但这一承诺没有实现，如今年报显示富力负债率依然超过110%。
即便在可控范围之内，但高负债给房企带来的压力仍挥之不去。调整融资杠杆是富力地产当下的一项重要任务，包括抓住民营企业发公司债的窗口期，用低息债务替换高息债务，以及筹划已久的A股回归计划。
汇兑损失大幅增加
而另一个在港上市房企必须面对的困境，则是人民币汇率波动给公司带来的汇兑损失。
雅居乐新公布的2015年全年业绩显示，由于借款及可换股债券汇兑损失约为11.3亿元人民币，公司股东应占核心净利润为24.3亿元人民币，汇兑损失在核心净利润中占比约为46.5%。
这是继碧桂园、富力地产和瑞安房地产后，第四家披露2015年汇兑损失超过10亿的中国房地产企业。碧桂园此前披露，去年汇兑损失高达16.4亿元人民币。瑞安房地产全年净汇兑损失约13.3亿元，由于其收入几乎全部源于人民币，而其约45%的借贷为美元及港元，人民币贬值导致了换算损失，这也直接导致2015年净利润的减少。
此外，旭辉控股集团财报显示，公司2015年汇兑亏损达到3亿元人民币，而2014年这一数据为2亿元人民币，大幅增加了50%。绿地香港财报显示，公司2015年汇兑亏损净额达到6.4亿元，而2014年则为1.8亿元，增加幅度高达250%以上。
“绿地香港会结合之前汇率波动的影响，希望把之前的一些外币债务尽量换成人民币债务，因为我们的计账方式是人民币，我们希望把汇率波动带来的影响降低到小。”绿地香港席财务官游德锋表示，公司还将利用对冲业务来减少汇率波动带来的损失。
相关数据显示，年初至今已经有7家中国企业提前赎回20亿美元海外债券，为去年同期的2600万美元的近77倍，其中有6家是房地产企业。例如旭辉控股上周公告，将于4月15日提前赎回2018年度到期的5亿美元，年利率为12.25%的美元债。
0546房产网（东营房产网）： 目前我国房地产市场规模保持高位运行，房产盈利能力持续下滑，高负债率仍是隐痛，汇兑损失大幅增加，市场去化压力依然较大。
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