作为2010年调控压力最大的行业,房企本年的成交业绩和资金链成为值得关注的内容。中原地产发布的2010年研究报告显示,今年全年国内房地产销售市场在调控下的增长速度放缓,“预计2010年全国商品房销售额增幅约为17%”。从十大上市房企公布的前11个月销售统计数据来看,就有8家超额完成全年销售任务,其余两家的完成率也在90%以上。万科在12月1日的累积销售金额就达到1000.6亿,成为国内首家跨入千亿大关的房地产企业。
事实上,今年房企分化现象非常明显,国内标杆的几个大房企,“预期全年销售额增幅将达到32%”。
大房企超额完成任务
万科公布业绩简报,截至12月1日,万科今年已累计实现销售面积830.7万平方米,销售金额1000.6亿元,提前完成了今年全年销售任务之后,随即恒大地产也发布公告称,截至11月底恒大完成销售额477.2亿元,超全年目标近20%。
加上之前发布公告的远洋地产、龙湖地产、保利地产、雅居乐、合景泰富、金地集团六家企业,至此,10大上市房企中仅世茂地产、富力地产两家仍没完成外(分别完成91%和94.98%),已经有8家上市房企公告已超额完成销售目标。而据中原地产统计预测,今年万科销售总额或达到1098亿元,将是2007年全年销售额的2倍以上；而保利的销售额预计也将达到633亿元,同比2009年增长46%。
中国指数研究院指出,“随着12月业绩的陆续发布,这一数字还会上升,多数房企在今年这个被称为史上最严厉的调控年内取得不俗销售业绩已是事实。”显然,尽管经历着最严调控,房企今年销售业绩仍令人非常满意。除了万科的千亿销售以外,雅居乐合同销售254亿元、龙湖地产合同销售277.2亿元,都已完成资金的全额回笼。可以说,在今年的最严调控之下,大房企完成“逆袭”。
但值得注意的是,尽管房企在销售额上表现惊人,但事实上,却在放慢了扩张的步伐。从中原年报的统计数据来看,列入统计的十家标杆房企去年的销售增长率超过90%,在2007年的统计数据中也有接近90%的增长,而今年预计32%的增长幅度仅高于2008年金融危机时代,却与2006年的市场低谷接近。“如果未来调控压力能继续维持,影响将愈加显著。”
融资受压资金链影响不大
房企资金的受压主要来自于金融市场的严控,上市房企在资本市场募集资金在2010年变得异常艰难。今年1-11月,房地产开发企业本年资金来源6.322万亿元,同比增长31.2%,但这也是自4月份出台“新国十条”以来,连续第七个月呈同比增幅下滑。
在银行对于房地产的开发贷款明令被控后,证监会对证券市场进行控制,致使房企在证券市场的千亿级别融资频遇搁浅,而银监会的《关于信托公司房地产信托业务风险提示的通知》,更是要求各家信托公司对房地产信托进行合规性和风险性自查。政策对于房地产行业融资渠道的收紧,在信贷、证券市场、信托市场等传统融资方式全面告停。据中原地产的统计数据,十家标杆房企(保利、复地、富力等)2010年总融资额仅为331亿元,仅相当于过去3年平均融资额度的四分之一。
业内人士分析,融资额度的压缩,直接影响的就是土地市场的成交。尽管在12月收官之际,全国再次涌现“地王潮”,但实际上,房企在今年的土地市场的行动异常谨慎。十大标杆房企在今年的购地支出方面显然与销售额不成正比,相比2009年减少了10%,而购地的金额虽然达到1711亿元水平,但与总销售金额3766亿元相比,比重仅为45%,仅高于2008年金融危机时候的30%,与2009年的70%、2007年的98%相差甚远,而“相比过去三年的平均水平66%”还要低了21%。在融资环境受压的情况下,“量入为出”显然成为房企对于资金链控制的一种手段。
但是,业内对于房企的资金链显然并不担心。“2010年房地产开发商资金情况并不如外界预期的如此紧张,临近岁末,房价并未达到公众预想的调控结果,而是主要靠着各种行政措施的高压,呈现暂时被抑制的脆弱状态。”业内人士分析,众多大型房企在今年的销售情况的良好表现,销售回款也保持在较高水平。再加上大型开发商的融资渠道相对多元化,未来面临的资金压力并不十分明显。而从商务部的统计数据中,外资在房地产领域的增幅明显加大,开发商的“钱路”开始多元,年末全国范围性出现的“地王潮”也表明,在资金上房企仍十分充裕。
◇记者观察◇
房企扩展二线城市
在今年的调控之下,“限购”、“限贷”、“限外”已使一线城市投资型置业潜伏。从一线城市转至二、三线城市是房地产市场今年较为明显的特征之一。而发展较快的二三线城市的房地产市场今年明显抬头。据统计,今年一线城市受调控影响最大,“成交量同比下降超过5成,但二线城市的成交降幅都在3成以下”,影响相对较小。恒大地产相关负责人就曾公开表示,“恒大良好业绩的取得依赖于抢占了90%的市场空白,在三线城市销售发力。”而万科总裁郁亮也认为,“万科取得提前完成千亿销售目标的业绩,基于聚焦主流普通住宅、贯彻二三线城市纵深、快速周转等战略。”
从数据上看,房企在二线城市的销售额占总销售额的比重在逐年不断加大。万科、保利、中海、雅居乐等大型房企均在今年大调控的前提下加快二三线城市的布局。今年1月至11月,万科830.7万平方米销售面积中,一线城市的占比仅为22%。而保利、中海、富力、雅居乐的销售面积主力也在二三线,占比分别达到75%、83%、64%和77%。业内人士指出,房企布局更多是从利润率考虑。“目前一线地价的过高,利润空间并不一定比二三线城市要大。”而从数据上看,二线的地价水平相比房价而言,比例基本处于35%-45%之间,而一线城市的地价基本都在50%以上。
