买家跨越:“限购”多,实力换房者成中坚
2010年调控风云变幻,跟随着政策、市场的剧烈变化,买家也随之面临“跨越”选择:或是投入更多的成本和精力去追逐一套房子,或是知难而退,观望后市。在市场新规则之下,资金实力较强的换房者成为今年市场的中坚。
城市中心区优质物业和郊区大户型住宅一向是改善型自住买家的主要购买目标,由于受新政提升房贷成本及房价走势影响,换房买家选择择优入市。而当市场出现回暖时,这类购房者很容易被激活,在“买涨不买跌”心理下出手。
政策抬高购房门槛
“4·17”新政初期,面对前所未有严厉的楼市调控措施,政策细则的模糊、行业内的各种揣测,导致消费者从新政前对楼市的热捧突然转向集体观望。新政两个月后,连续下跌的成交数量出现轻微回升迹象。而进入下半年,市场气氛却骤然改变。8、9月国内各城市楼市纷纷回暖,成交回升。在一手楼市回暖的背后,是换房买家的大量出手入市。
购房者在新政后短短不足三月间,已然完成“疑惑———深度观望———择机入市”三阶段的心态演变。
9月新政铁拳再度出手,对成交环节增加了更多限制措施。市场气氛一时又急转直下。
合富辉煌集团市场研究部的监测报告显示,广州出台的限购政策已经对置业者产生直接影响。今年四季度广州市有约3至4成的潜在置业者为非广州市户籍,超过7成的潜在置业者为换房客,三次或三次以上置业者约35%；与2008年至2009年相比,首次置业比例大幅下降,二次以上置业比例持续增加。在“限购令”等政策影响下,直接影响这部分人群的购买意欲。调查结果显示,有超过八成的潜在客户的购房计划因此受到影响；有50%的客户观望而推迟买房。三套停贷、首付提高以及外地户口购房受限是潜在客户购房计划受影响的主要原因。
首次置业者多选择二手市场,投资客转战商业物业,而大部分换房一族也陷入观望。仅有部分拥有雄厚资金实力的多次置业人士仍在独力撑市。受这部分置业人群的推动,广州市中心区的豪宅成交带动整体均价上升。
通胀压力推动保值需求
据中国指数研究院的数据,11月我国100个城市住宅平均价格较上月上涨0.82%。上海的一手房平均成交价格在10月上涨41%的情况下,再涨了27%,达到22627元/平方米。在北京、上海等十大重点城市中,除南京环比下跌0.07%外,其他9个城市房价平均高达15407元/平方米,环比上涨0.41%,同比飙升34.29%。
国家统计局发布的11月份国民经济主要指标数据中11月份居民消费价格同比上涨5.1%。为抑制通胀,央行年内第六次宣布上调存款准备金率0.5个百分点,12月20日新的存款准备金率将达18.5%的历史新高水平。当前通胀压力较大,近期政府一系列调控举措也预示着房地产市场将面临流动性收紧的压力。
经济专家认为,由于目前国内经济正在处于通货膨胀上行区,劳动力成本和钢材、水泥、砖石、机械等建筑材料价格大幅上涨,房屋建设成本也会继续上升,房价难以大幅下跌。而在通货膨胀预期下,国民通过置业以抵御通胀和保值增值的预期可能日趋强烈,房价大幅度下跌的可能性机会不大。
央行早前的一份问卷调查也显示,居民对房价上涨预期大幅上升,同时,居民储蓄、消费意愿略有下降,投资意愿有所上升。调查显示出消费者对于房地产市场的判断:既看涨房价,又更为重视投资保值。有业内人士认为,正是在这种心理的支持下,以自住改善型需求的换房群体,在今年下半年以来开始大量重新进入市场。
实力换房客择机入市
在广东省各地市房地产市场中,二次、多次置业早已成为成交主流,公务员群体、大中型企事业单位管理层、高校教师、私营业主等换房群体追求以旧换新、以小换大、以次换好,对于当前的住宅产品市场结构有决定性的影响。2010年以大户型、市区核心地段、高性价比为特征的住宅产品,受到市场特别青睐。
多年来,房改房、福利房一直是公务员家庭的主要居住来源。在换房需求推动之下,购置条件更好更优的新房成为他们的必然选择。优秀的教育资源、便利的交通和完备的生活配套,加上楼价的飞涨,让房改房的面价也水涨船高,无形中甚至成为一笔不小的财富,成为公务员等换房群体的置业资本。
另一方面,换房置业的目的除了自住外,必然也不乏保值增值的投资需求。统计显示,明确以投资、保值为目标的购房者比例不断上升,也有相当潜在买家在第一选择自住之外,将投资需求作为第二选择。专家认为,换房需求呈现出价格承受力较强、更注重产品质素、更容易受经济、政策环境因素影响的特点。
改善型置业者虽非今年新政的重点打击对象,却成为这场变革中最受伤的群体。大部分改善型置业者都发现这样的矛盾:楼市兴旺,楼价飙升之时,手上资金不足,不具有满足改善置业需求的能力；新政实施后,眼见楼价终于有稳定迹象,经过两月的观望,意欲出手之时,置业门槛却莫名提高。不仅“二套住房贷款首付款比例不得低于50%,贷款利率不得低于基准利率的1.1倍”,中央还提出严苛的“认房又认贷”的认定标准。
政策实施后,二次置业客户购买同一套房,首付将比政策前增加30%。在首付提高、利率上浮以及新政不再“网开一面”的影响下,购房成本无疑大幅提高。至此,实力较弱、只能通过贷款购房的置业者也只得望贷款政策兴叹；实力较强的改善型消费者必然产生心理落差。因此,持着不轻易出手、出手必择优的心态,实力较强的改善型置业者将瞄准资源相对优厚、品质较优的楼盘。
