从不同阵营房企销售业绩增速来看,市场也依然演绎着“越大越强、越大越快”的竞争法则。第一阵营7家房企今年上半年销售额增长率均值为30.2%,远高于第二、三、四阵营,而第四阵营平均下降3%。
克而瑞信息集团的报告指出,在冷峻的行情中,共有三类房企实现了业绩快增:一类是聚焦三四线城镇化的房企,如碧桂园、华夏幸福[-1.90% 资金 研报][-1.90% 资金研报]、恒大;一类是降价促销力度较大的房企,如万科、雅居乐;一类是“短平快”的快周转房企,如旭辉、阳光城[0.40%资金 研报][0.40% 资金研报]、正荣、泰禾。
“从均价分布来看,销售均价大于15000元/平方米的上榜企业有7家。从均价增幅来看,TOP20房企销售均价较去年普遍上涨。其中,销售均价涨幅高于20%的达5家。涨幅最高的华侨城同比上升58%,泰禾、方兴、旭辉涨幅都超过两成。” 克而瑞信息集团董事长丁祖昱表示。
去化率方面,在克而瑞的TOP50榜单中共有14家房企的去化率在60%以上。这些企业主要有两种,一是高周转类型的企业,典型如闽系房企;二是对开盘率有严格要求的企业,比如万达和恒大。万达的产品主打小商铺和SOHO,总体续销能力较差,开盘必须一炮而红,项目往往不计销售成本。恒大则要求开盘销售60%才达及格线。
展望下半年,克而瑞认为典型房企基本能完成全年目标,但部分企业很困难。上半年,恒大、中海、万科、旭辉、越秀的目标完成率均过半,预期全年会超额完成目标。合景泰富、碧桂园、新城控股、保利置业、保利地产[-1.94% 资金研报]、雅居乐、世茂、金科、融创完成度都在四成以上,这些房企预计能顺利完成目标。但个别远低于40%的房企,下半年销售压力较大,完成全年目标估计很困难,需要加把力。
另一个值得关注的焦点是,万科与绿地之间的“一哥”争夺战。从销售规模来看,万科依然遥遥领先,万科上半年实现合约销售1009亿元,绿地的房地产实现合约销售835亿元。但从增速来看,绿地32%的增长高于万科的20.6%。绿地内部已将超越万科作为2014年最重要的发展目标。
张宏伟则认为,对于品牌房企来讲,2014年上半年的市场“分化”格局并不是终点,2014年下半年及未来几年房地产市场格局仍然面临重新洗牌的可能性。尤其是对于部分龙头房企来讲,除了通过传统的销售业绩“内生式”增长提升规模之外,还可以通过并购等方式进行“外延式”增长,这无疑增加了市场格局之间的不确定性。
开发商:在恐惧中变得更为谨慎
爱野
“今年的市场变化非常突然,因为在2013年年底的时候,大部分开发商都是高歌猛进的,整个市场欣欣向荣。”
蔡雪梅这么说开场白的时候,场内静悄悄,这个论坛里许多人是冲着她去的,这些听众都是来自房企,许多都是销售线的一线员工。
这是在最近的一次论坛中,她的身份是世茂集团副总裁,算是地产营销界第一梯队中的一名女将,在北上广的地产圈,都负有盛名,被称为“用生命在打拼的营销人”。
“过了2月份,市场变了,非常快速地跌落。”蔡雪梅说,自己以前是学医的,人的病分成两种,一种是生理性病变,一种是器质性病变,她更担心的是器质性的病变。
最近的另外一个地产大佬王石,在中欧的一次公开演讲中说,万科内部有人说今年的目标是2200亿,2300亿,他最后定成了2000亿。
他们都不约而同在恐惧中变得更为谨慎。
但有一些开发商不一样,仍然一路高歌猛进大力扩展。
今年哪些开发商跑不快?其实就是两类,一类尤喜近郊、远郊大盘,这类开发商以合生创展、雅居乐为代表。还有一类是走高端路线的开发商,绿城、星河湾、龙湖都是第二类的代表。
尽管这两类开发商都赌错了策略,但两者略有差别,第二类开发商这两年更多是受政策的挤压。
绿城中国走到今年5月份的时候,几乎是难以为继,变卖了股份。这家走高端豪宅路线的开发商,从2012年开始一路变卖股份到现在,一手创办绿城的“经手人”宋卫平股份退居第三,这被视为是高端路线房企的一次集体性后退。
今年上半年的半程,对于这两类开发商来说,尤为艰难,更不用说下半程的路线了,提速几乎没有可能。以雅居乐在常州的盘为例,这个盘集中了两个关键词:远郊、精装修。换言之,远郊的高端大盘,行情不断萎靡,开发商以价换量的今天,卖出一套房子的难度堪比“向和尚推销一把梳子”。
10年前华南开发商集体崛起,拉出一个华南板块的阳线,走到今天,所有人都遭遇同一个问题,如何精细化操作,找一个细分市场,寻找一条合适的路径。
还有一些开发商正在逆势收购股份,在别人低潮的时候收购,这被视为是明智之举。不过,剧情实在没有办法复制,看一眼自己口袋里的现金流就会明白,不是每个开发商都有资格去收购项目—他们正苦于房子卖不出去,资金无法回笼。
今年的形势,注定跑不快的开发商有很多。但在一年前就嗅出危险的不少开发商,纷纷改变策略,上半年以策略取胜。他们在TOP10的名单里占据不少席位。