此前,石一直坚持万科要走住宅专业化的路线,并在多个场合表示万科不做商业地产。然而,郁亮却高调表示,万科未来将加大持有型物业的储备,住宅与开发持有物业比为8∶2。而话音刚落,万科珠海宾馆项目就在十几天之后迅速启动,这被业内视为万科打响商业地产战役的“枪”。
在后来公布的万科2009年年报上,双方似乎都进行了一定程度的妥协。石同意万科“尝试与住宅相配套的其它物业类型”,郁亮则表示“先只做住宅配套的持有物业”。
“这件事情的影响还是很深远,此后万科内部也感觉很微妙。”一位曾在万科担任过中层管理者的知情人士向记者透露,“表面上是做不做商业地产,但实际上还是高层对万科未来的发展方向想法不同。”
尽管万科集团一再向外界表示,石在万科的职位和角色并没有变,但是上述房地产分析师向记者表示,“不同的必定对企业管理与经营有不同的目标与要求,事实上,万科的郁亮时代已经开始了。”
“调研考虑项目定价”
万科提前4年完成销售过千亿的目标,这似乎就是“郁亮时代”到来的明证。但是,不期而至的房地产市场调控,却给2011年的万科业绩带来了一丝不确定性。
尽管,此前石给万科的高速扩张踩了踩刹车,表示“万科今年的销售额不允许超过1400亿元”,但是持续的房地产调控和各地频出的限购升级政策,仍然让万科这样的房地产龙头企业前途未卜。
“如果限购政策在全国范围内继续升级,那万科维持在1000亿元的规模也不太容易。”中国房地产学会副会长陈国强向记者表示。
事实也似乎正在向陈国强预计的那样发展着。
记者从北京几个正在准备销售的住宅项目了解到,各项目市场调研的结果均不乐观,约有1/3的意向购买客户因为不符合“升级版”限购政策,而需要放弃购房计划。
无独有偶,北京万科总经理毛大庆也告诉本报记者,“目前的调控限购政策将会使北京住宅市场的投资和投机需求淡出,市场购买力将降低30%。”
但对此,万科目前的销售策略似乎仍然没有改变的打算。按照毛大庆的话说,“万科北京主要产品仍然是置型住宅,符合主流购房需求,因此仍将采取快速周转、以销定产的策略。”
而对于万科是否会在本轮调控的压力下降价的问题,毛大庆的回答却耐人寻味,“目前万科在北京市场没有存货,所以也谈不上降价的问题,但是万科仍然遵循合理定价原则,调研目前购房者的需求和承受能力,对即将开盘的项目定价进行考虑。毕竟目前购房的消费群体已经变了。”
与此同时,万科董事会秘书谭华杰也曾在2月23日表示,针对此轮国家对房地产行业的调控,万科近期将减少拿地量,以保持资金的充裕度过行业低谷期。