记者：公司对商业地产市场的未来如何判断？预计商业地产未来的体量和贡献如何？

    薛虎：从去年开始合生创展的商业地产项目开始大量投入使用，未来几年将是落成的高峰期。我们的判断是未来4~5年是世界经济增长恢复期，我们的商业项目正好能够赶上这波市场机会。我们逐步投资建设的投资物业体量估计会在300万平方米左右，希望能够对现金流有10%~20%左右的贡献度。

    记者：目前合生创展的毛利率水平仍然保持在40%左右，占据行业前列，但在商业地产的布局和二线城市的迅速销售是否会在短期内对毛利润以及整体利润回报水平产生一定压力？

    薛虎：我们基本上将毛利率维持在40%左右，各种产品会有一个合理的搭配，以核心城市的高端利润维持利润水平，二三线城市中端产品虽然利润相对较低，但是现金流高，能够摊薄期间费用，终也会有利于利润的提升，我们会不同利润水平的产品相得益彰，达到一个平衡点，也就不会造成利润水平的较大波动。

    记者：从中报数据来看，合生创展的负债率有所上升，净负债比例由51%上升到66%，同时，公司目前有40多亿元的现金，但是未来一段时间的开发和债务支出规模比较大，现金流方面会不会比较吃紧？

    薛虎：我们要看一下负债结构。先，公司的负债结构相对合理，有开发贷、其他投资项目的股权融资、境外发行外债等多种组合形式；其次，债务水平与同行业比较也为合理，并处于可控范围，始终贯彻和体现公司审慎稳健的财务管理原则。

    在现金流方面，我们从下半年产品结构有所调整，在一线城市的大面积高端产品的基础上，也加大了二三线城市一些中小户型刚需产品的开发和推出，下半年我们有10个新项目，相信在确保业绩增长的同时，未来将加快资产周转和销售回笼的速度。

    记者：房地产爆发性的快速增长和高利润时期已经成为过去，这是你一直强调的观点，那么未来的增长点在哪里呢？

    薛虎：市场对所有人都是开放的，利润下降是正常的社会经济发展规律，任何一个行业发展到一定程度，利润水平都会向社会平均利润水平靠拢。房地产的发展速度一定要和社会经济平均发展速度相符，原来的快速增长是因为有历史欠账、刚性需求、投资需求、城市化进程等因素的综合影响，速度快些是正常的，但未来房企一定要回归为一个投资性企业，找到适合自己的发展道路，与市场需求、城市发展以及国家发展规划相适应，寻找新的需求点。现在看来，再想找到爆发性的规模和利润增长点，已经不太可能有机会，随着经济发展越来越稳定，企业的成长空间也会趋于一致。

    记者：但是合生创展正在准备发力的商业地产、旅游地产和产业地产难道不是作为一个新的利润增长点去发展的吗？

    薛虎：恐怕你应该这么看，这些领域不是单纯的看利润有多高，再高我想也高不过原来的住宅。我们选择多样化发展是作为分散风险、作为行业内部的多元化投资来看的，这么理解会更好一点。进入这一领域你发现，在盈利水平上远不如住宅，但可能带来现金流的贡献，比如旅游度假村，如果你经营得当，会产生持续不断的现金流，对企业稳定发展有很大好处。这几年政策波动对以住宅为主的行业影响太大，企业手上资金必须找出路，选择商业地产、旅游地产以及产业地产应该是必然的逐利避险的举动，但并不是说这里利润会更高。

    记者：也就是说，合生创展的投资逻辑不是这里赚多少钱，而是这里有多安全？

    薛虎：赚钱多我们更希望(笑)，我想企业的基本经营底线是，在利润和安全选择方面，我们先要强调安全，要记住，安全才是持续盈利的。从长远来看，每个成熟理性的企业希望的都是稳定的市场环境，暴涨暴跌都不是好事，这逼迫企业不断调整策略去适应，做任何事情都一样，希望越规范越好，不可预测的是可怕的。

    【房企的每一种模式都需要有自己的取舍】

    记者：你怎么看房地产企业这些年的发展和变化？如果给合生创展目前的情况打一个分数的话，你会打多少？

    薛虎：我刚开始从事这一行的时候，还没有标准意义上的房地产市场，这些年来一直看着这个行业和企业从无到有，开始的时候大家发展模式都比较一致，但现在分化得很厉害，大家都选择了不同的发展模式。当然，每种模式都需要有自己的取舍，是多拿些利润还是多拿些现金流？大家都会根据自己的想法去选择，这都是很正常的，不能说哪一种好。

    对单个企业评一个分数很难，因为企业对自己的方式方法和取向都有各自的判定，大家也不需要去去做打分评价这些事情，没有太多的意义。

    记者：经历了这么多行业起伏、企业消长，你认为所经历的好和坏的时期分别在什么时候？

    薛虎：如果说盈利的话，当然是越早期越好，那时候市场空间大，资源丰富，竞争程度不够，有充分的盈利空间，在现在市场成熟稳定之后，盈利就慢慢下来了；差的时候应该是东南亚金融风暴和前两年次贷危机引发的全球金融海啸，那个时候你不知道谷底在哪里。

    记者：近这一次金融海啸时，很多香港上市的房企都因为在2007年扩张过速而陷入困境，但是他们终还是挺了过来，相信你对那个坏的时期记忆犹新？

    薛虎：2007年是内地房企上市多的年份，当时国际投行的判断原则就是土地储备，土地越多估值越高，上市也就拿钱越多。但2008年底金融海啸开始扩大，在当年年底和2009年年初时开始对中国实体经济产生影响，这时所有投行都开始对那个判断原则划问号了，他们认为土地拿得多就意味着未来一年土地支出特别多，在低谷时期现金流会出问题，于是不少激进的房企开始被责难质疑，可以说雪上加霜。

    等到了2009年7月份中央4万亿投资效果显现，国民经济恢复，加上对房地产的一些优惠、支持政策出台，房地产市场重新反弹，这时企业压力实际上已经过去了。2009年下半年的新一轮增长，基本上是那部分土地储备开始上市，由此造成2010年房企再次大规模进军市场。