● 提升产品品质:
适应住宅需求从偏重投资功能回归居住功能
● 拓展开发业态:
服务型地产业态将成为楼市容量的新增长点
● 转变开发模式:
从惟土地溢价到有利于资金周转的多元模式
● 创新开发融资:
从单一的间接融资拓展更多的直接融资渠道
2011时近年关,局部房价松动,楼市调控进入深水区。市场前景莫衷一是,宏观环境微妙多变,2012房地产何去何从?
“当前房价的调整是宏观调控的必然结果,坚持调控不动摇是保持调控成果的关键。”11月2日,刚刚履新住房和城乡建设部政策研究中心主任的秦虹女士,在接受《中国建设报•中国住房》专访时对当前市场形势如是分析。她表示,未来市场调整压力将持续增大,但属于结构性调整,这对房企而言意味着“生存压力与发展机遇共存”。
过去十年,中国房地产市场经历了高速增长的黄金期,但未来内外部环境都不复存在,2011年必然成为行业发展分水岭。对此,秦虹提出了“提升产品品质、拓展开发业态、转变开发模式、创新开发融资”四大转型,为房企未来十年发展指引道路。
房价调整是宏观调控的必然结果,未来的市场压力将持续增大
中国住房:自10月以来,上海、北京等地一些楼盘开始出现明显的降价行为,你如何看待这种市场变化?
秦虹:当前房地产价格出现调整是宏观调控的必然结果。
目前对楼市影响大的是两类政策:一是以限购、限贷为核心的楼市调控政策,自去年国十条出台至今持续已近两年,其效果正在逐步显现;二是以升息和提高存款准备金率为核心的货币紧缩政策,虽然其出发点是为了应对通胀等宏观因素,但对资金密集型的房地产行业也产生了较大影响。
而去年整个房地产行业又处于扩张、增长的态势,全国商品房新开工面积同比增长达到40%,为历年来高。随着今年货币相对收紧、调控持续从严,房企一方面急需现金流支撑在建项目,一方面又销售乏力难以实现回款,两者叠加,资金压力不言而喻,进而出现市场调整毫无悬念。
中国住房:这一楼市价格调整的压力能否在明年得以趋缓?
秦虹:从政策层面来看。先,房地产调控的方向并不会改变,目前的价格调整还处于结构性的调整,并没有出现一致性的变化,政策会继续保持和维护调控成果;其次,虽然中央提出"适时适度预调微调",但主要是指货币政策定向宽松,针对的是制造行业的中小企业,房地产行业恐怕无法受益。
从市场层面来看,并没有出现楼市库存削减的迹象,反而由于去年新开工量比较大,目前仍处于库存持续增加的阶段,未来一段时间内销售压力还会增大。
中国住房:当前国内通胀压力趋缓、经济增速放慢,保增长也被再度重提,这一切似乎与2008年有所相似,房地产市场是否可能因“救市”再度发生逆转?
秦虹:目前的形势与2008年完全不一样。就外部环境而言,2008年我国一度用电量负增长,工业产值和出口快速下滑,GDP连续七个月下降八个百分点,经济增速出现快速衰减。但现在的状况是,全国今冬明春缺电约2600万千瓦,说明实体经济依然保持增长,加上就业率仍表现良好,出口增长比预期得要好,宏观经济相对乐观。
目前房地产市场的调整主要是受政策影响,并非外部环境所致。而且目前来看,企业的资金压力并不均衡,一些企业资金链很紧,但也有很多企业现金流健康。而在2008年,资金紧缺几乎是所有房企的共同难题。所以你说是否会重演2008年的情形,我认为几乎不可能。
今年市场的特点是结构性调整,这意味着生存压力与发展机遇共存
中国住房:如你所说,目前企业的资金压力并不均衡,并非所有房企都采取了价格下调的销售策略。
秦虹:当前积极调整价格的主要有三类企业:类是由于此前超能力扩张,导致负债率较高,资金链特别紧张的企业,他们必须以价换量,企业正常运营;第二类是企业产品所处区域或定位多数属于限购范围,有资格购买的客户有限,只能通过率先降价争取客源,特别是高端住房产品,基本上卖一套房少一个客户,降价太迟届时可能无有资格的人可买;第三类企业本身并不缺钱,今年的销售业绩也不错,但它愿意以降价促销售,以换取更多的现金流,置换当前成本更低的土地资源或优质项目,为未来布局扩张打下基础。
中国住房:那么这一轮局部性的降价,是否可能引发全国性的降价潮?
秦虹:一方面,在调控政策的影响下,全国的房价上涨环境不再具备;另一方面,要发生全国性的普降目前并不具备充分条件。今年市场大的特点是结构性调整:有些城市成交量下降,但有些城市还在上涨;有些项目价格下调,但有些项目价格未变。因为一些企业的资金状况、产品状况以及发展战略,可能都不属于上述所说的三类情况,那么其并不存在价格调整压力,甚至可能以缩量保价的方式对冲市场变化———这是当前值得关注的新问题,可能导致未来市场供应缩减,进而增大房价上涨的压力。
必须指出,中国的房地产市场规模较大且发展不均,各地楼市情况不一,判断楼市调控效果也应区别对待,以房价大致的合理水平为标准,而不能以绝对的价格是否下调来判断。