2011年即将过去，2012年马上就要到来。在这样的时刻，开这样的会，我觉得还是很有必要的。根据跟主办方商量的意见，我主要演讲坚持调控政策，促进房地产市场健康发展。这个题目刚刚闭幕的中央工作会议的主题还是比较接近的。
那么在讲这个主题之前，先简要回顾一下今年前11个月的房地产市场的基本情况。应该说今年的前11个月，房地产市场总体来说是向着国家调控的方向发展的。具体有这几个表现：，房价上涨的势头应该说是按住了，而且部分原来房价上涨过快的城市有的地方松动了，有的地方下降。第二，保障性安居工程原来1000万套的任务在10月底就全部开工建设。第三，整个的销售情况在全国来说还是不错的。1到11月全国商品房销售面积89594万平方米，同比增长8.5%，向广东同比增长9.5%，其中住宅销售面积79639万平方米，同比增长7.5%，广东是同比增长4.1%，另外像办公楼、商业营业性用房全国都是同比增长的，广东是回落，商业营业性用房它是同比下降。
房地产的开发投资应该是高位增长趋缓，房屋的新开工面积增长趋缓。今年的1到11月，全国房地产开发投资完成是55483亿元，同比增长29.9%，像广东同比增长35.6%。完成的住宅开发投资39857亿元，同比增长32.8%，广东同比增长38.8%。所以说这个数字也是不错的。那么新开工面积，全国1到11月份是174952万平方米，同比增长20.5%，广东是同比增长21.5%。土地购置面积37153万平方米，同比增长3%，广东同比增长29.1%。
所以从上述指标看来，全国的房地产形势不像我们感受到的，更不像媒体宣传的那么严峻。当然地区差异比较大，咱们限购的一些城市，销售情况是同比下降的。1到10月份住宅销售面积40个城市同比下降0.1%，其中21个城市同比下降，包括了广州、深圳，但是19个城市还是同比上升的。所以全国总的情况应该说还是可以。
信贷方面，由于信贷从紧，有一些指标可以，有一些指标不理想。突出的问题是个人按揭贷款同比下降5.5%。由于信贷从紧，房地产企业感到资金有点紧张，各类按揭贷款从紧，不少居民的套房贷贷款没有及时兑现。另外从整个房地产的情况来看，进入四季度以来，新开工面积、土地购置面积明显下降，同时有些地方房价还有上涨的压力。
就像昨天中央经济会议说的，经济的下行和有一些价格上涨的压力同时存在，我们行业同样也有这个问题，经济的下行包括开发投资、新开工面积这几个月来下行，但是有一些地方从房价来说不少地方的房价还是同比上升，这个压力还是同时存在。
在中央经济工作会议以前，不少企业普遍关心的是明年的政策走势怎么样？这个问题现在好在经济工作会议昨天刚开完，当然精神大家还在学习过程当中。
坦率的说，在经济工作会议之前，我也对有些问题比较关心。我当时关心的问题，主要是这么四个：
个是如何构建符合中国特色的住房供应体系，就是双轨制的供应体系，建立可持续的住房保障体系，就是市场和保障怎么样协调发展的问题；
第二个问题如何除了好房地产在保民生与保增长之间的关系，既要促进房价合理回归，又要促进房地产市场健康发展。
第三个问题，如何在坚持调控方向巩固调控的成果的基础之上抓紧建立房地产中长期制度。
第四个问题，如何在中央政府的统一政策指导下，各地区因地制宜，分类决策，使房地产行业发展和当地的经济社会发展相适应。
这些问题，我给有些媒体、单位也反映过一些情况。那么好在中央经济工作会议昨天闭幕了，大家疑虑的问题有了明确的答复。当然，要深刻领会中央经济工作会议精神，要进一步学习和消化。
我初步学习之后，我感觉到中央经济工作会议给我们房地产行业相关的问题涉及到的是六个方面的内容。
个方面就是一个"坚持"，那就是坚持房地产调控政策不动摇。第二和第三个方面就是两个"促进"，个促进就是要促进房价合理回归，第二个促进就是促进房地产市场健康发展。第四个方面就是要扎实推进保障性安居工程的建设。第五个方面，虽然没有直接对房地产，但是在房地产行业任务艰巨，就是推进经济结构调整，加强重点领域节能减排。因为房地产行业是节能减排重点领域，所以这项任务也是相当艰巨。第六个方面就是抓好房地产税的改革试点。我初步学习了一下，我感觉到中央经济工作会议跟房地产行业相关的有这六个方面。
下面我想谈一下我个人的看法。点，关于坚持房地产政策不动摇的问题。因为这个问题大家都比较关心，为什么坚持房地产调控政策不动摇？主要是调控政策的方向是正确的，包括限购、限贷、限价这些方向是正确的。尤其大家议论比较多的限购，尽管限购政策在去年提出来的时候主要是针对房价上涨过快、房价过高、供应偏紧的地区在一定时间里的限购。虽然现在限购的城市涨幅已经不涨了，或者下来了，供应也不偏紧了，甚至是供大于求了，但是一些地方的房价还是偏高。而且凡是限购的城市，从人均土地占有量来讲都是比较紧张的。我们住房问题要解决土地占有的相对公平问题，土地资源配置相对合理的问题，不可能有钱人买很多房，没有钱的人租不到房。所以在这个情况下面，我觉得调控的方向是正确的，所以必须要坚持。当然它将来肯定要有一些政策来取代它，比如说将来的房产税问题、差距的信贷税收政策问题，但这些问题又牵涉到信息制度的健全和税收制度的健全，有一个过程，但是这个方向和政策是不会动摇的。
第二个问题，关于促进房价的合理回归问题，这个问题说实在的很难回答，大家也很关心，我也老在考虑这个问题。我们这些年房价确实有一些地方房价上涨过快，我看到北京新京报的资料，从2003年到2010年北京的房价平均上涨到4.9倍，这确实上涨很快。当然房价上涨的原因很复杂，既有供求关系的原因，又有流动性过剩，老百姓投资渠道不畅的原因，还有土地、劳动力成本上升的原因，住房品质提升的原因，当然也不排除我们一些开发企业有追求利润的原因。深层次来讲，还有地方政府和中央政府过度依赖于土地财政的原因。要解决这些问题，我想肯定要采取综合的办法，但是采取综合的办法又有一个过程。
所以对房价的合理回归，要准确回答这个问题也很难，怎么是合理回归？我想对合理回归应该有一个解释。目前来讲，一些地方往往采取的是几种办法，比如说房价上涨过快的地方规定了限价销售的幅度，一些企业在以合理价格促销，这是一种办法。一些价格比较平稳的地方规定了房价的上涨要低于居民收入增长幅度，这又是一种办法。还有一种，像中西部个别地方，像重庆曾经提出房价收入比为基数，来结合当地老百姓收入情况和普通商品房价格，就提出来夫妇俩人工作六七年以后可以买一套60平米的普通商品房，当然普通商品房也是当地的平均价格，所以各地都在给房价合理回归做探索，我这两天也向有关部门建议，对房价合理回归即要有定型表述、又要有定量表述，便于操作。但是不管怎么说，中央政府明确提出房价要调合理的回归程度。所以对房地产企业来说要以合理价格来促销，我想这个方面我们的企业也有一些经验，比如说恒大、万科今年的销售情况不错，他们也是带头以合理价格销售的，这样赢得市场的主动。
第三个问题就是抓住宏观调控政策，已取得一定成果的宝贵时间，抓紧建立房地产中长期制度，以促进房地产市场的健康发展。中央经济工作会议讲的第二个促进。我自己感觉要促进房地产市场健康发展，又要处理好房价的合理回归，怎么来衔接上一个重要的问题，就是要抓紧利用目前房价调控相对比较稳定的机遇，或者有一些地方房价开始松动下降的机遇来抓紧建立中长期制度。
作为我们房地产行业，我经常给上面反映，就是房地产行业更需要有一个稳定的市场和稳定的市场预期，要有稳定的政策，因为项目有两三年的开发周期，而且我多次反映，今年这几个月以来，房地产的开发投资，新开工面积下降对后两年的房地产市场是有影响的，这主要跟房地产企业投资信心不足有关，跟对市场的预期不明有关。
所以，我始终感觉到我们的调控，前段时期集中调控房价是对的，但是调控的根本的目标还是要解决老百姓住有所居，和促进房地产市场健康发展，那么为了达到这个根本的目标就要建立中长期制度。
在中长期制度方面，怎么样摸清老百姓住房基本情况，抓紧制定住房建设的五年规划和年度计划，切实能够付诸实施。我讲的住房建设规划不光是保障性住房规划，住房性规划也要制定，这个在发达国家也有，比如说韩国、日本，包括香港他都有五年规划，但是我们就没有这种归回，当然有地方制定了，但中央政府还没有制定。
