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20%个税被指劫贫济富:买房人越没钱交的税越多

时间:2013-05-18 17:43:44      字号:T|T 来源:
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核心提示:   随着“国五条”细则的执行,北京二手房市场进入观望阶段,在价格并没有明显变化的情况下,成交量大幅度萎缩。4月,网签成交套数5212套,明显低于今年1、2、3月的19561套、10123套、43780套。5月份,成交量萎...

  谁在承担成本

  在北京,二手房交易的网签价格是纳税以及申请住房按揭贷款的依据,以政府的区域低指导价为依据,一般不低于指导价即可,该价格往往比实际成交价格低。做低网签价格,主要可以帮助购房者达到避税的目的。

  但2011年11月,北京大幅度上调了二手房低计税指导价,在此之前,沿用的是2006年颁布的指导价。以海淀区学清路区域为例,2006年的指导价是6057元/平方米,2011年调整后的价格接近2万元/平方米。根据指导价,一套80平方米的房屋,以前网签价格低约48万元,现在低约160万元。这意味着,即使该房屋在现在的交易中以低指导价网签备案,依然存在110万元的差额要征税。

  如果现在成交的一套二手房,卖家当时获得这套房屋时也是通过购买二手房获得且交易是在2011年11月之前达成,又不满足如“满五年住房”的条件,那么就天然产生了因为政府大幅上调指导价而存在的巨大差额。

  周小姐是朝阳区国美城的一名业主,她告诉本报近国美城一个需要缴纳20%个税的成交案例。

  该房屋面积145平方米,是房主2009年买的二手房,今年4月开始挂牌出售。由于该房屋不满五年、也非住房,需要征收20%个人所得税。即便如此,在挂牌1个月后,该房屋就以445万成交了。“税全部由买房人承担。”周小姐告诉本报。即使是这种税费较重的房源,依然难逃税费转嫁给买家的套路。

  假设房屋原价、现在成交的网签价格,全部以该区域的低指导价来计算,那么2009年该区域低指导价约6000元/平方米,该套房屋原值就是87万元;目前指导价1.65-1.75万元/平方米,现在成交价就是239万,与原值相差152万,再减去装修成本、贷款利息、相关税费估算52万元,还剩100万元,20%的个税则是20万元。这是保守的估计。

  该房屋实际成交价格445万,个税一项转嫁给买方者的额外成本20万,使得该房屋在实际成交价的基础上涨价4.5%。

  不过,中原地产市场总监张大伟认为,鉴别税费是谁承担的基本要素,是看成交价格和市场价格的对比,如果成交价格比市场价格低的话,就是买卖双方同时承担了税费。

  据本报了解,国美城的一套同户型、无个税房源,近日成交价是455万元,比该房屋成交价高10万元,算房主让利10万元,该房屋的买房者依然支付了至少20万元的个税,抵消房主让利10万元,买房成本依然增加了至少10万元。

  这还不考虑“满五年且”的免税房源所采取的提价行为。周小姐表示,她从春节前就开始看房,国美城项目涨价的轨迹非常明显,春节前,上述同类型房源的报价约为390万元,春节后到了400万—410万元。3月份,她再看房时,一套无个税房源的报价是440万,近期这套无个税房源成交价竟然达到455万元。

  0546房产网(东营房产网)认为:北京楼市急需整顿。

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