2015年12月,35个城市新建商品住宅存销比为11.8,这也意味着市场需要用11.8个月的时间才能消化完这些库存,该数值相比11月份的12.3个月收窄了0.5个月的水平。目前存销比为近28个月新低,大体相当于2013年8月份的水平。同时,这也是28个月以来存销比数值低于12个月。
易居研究院监测的35个城市样本主要是一二线城市和部分三四线城市(根据数据可得性选取)。但很明显,三线城市的库存情况为严重。2015年12月,
35个城市中一二三线城市的新建商品住宅存销比分别为8.8、11.6和19.0个月。
北京房地产业协会副会长兼秘书长陈志表示,“宏观上,国家调控政策已经很清晰,去库存是。”
房价存上涨压力宽松政策会持续
从库存角度分析,当前一二线城市房价已经出现上涨压力。
易居研究院监测数据显示,从具体城市看,2015年12月份,存销比环比上升的城市有15个,包括淮南、贵阳和北海等。此类城市存销比增加,说明去库存压力有增无减。同时,在35个城市中,有20个城市的存销比出现了环比下跌,说明此类城市去库存的速度在加快。其中以北京、福州和荆门的存销比环比跌幅大,相比11月份分别减少了2.0个月、2.0个月和1.6个月。此类城市去库存压力正在积极释放。
易居研究院研究员严跃进表示,2015年第四季度,35城去库存周期总体处于低位水平,会进一步加剧此类城市房价上涨压力。尤其对于一些重点城市而言,去库存周期远远低于12个月的水平,后续房价看涨预期会继续强化。一线城市12月份市场总体活跃,已经连续12个月存销比数值低于12,这也是近期一线城市房价出现较明显上涨的原因所在。
比如,存销比下降快的北京近期就出现了房价上涨趋势。陈志认为,北京市场分化还在加剧,2016年必然会出现市场细分,房价则必然上涨。但2016年整体成交的数量不会有特别向上的动力,反而会有下行压力。所以成交量下降和房价上涨,这种背离关系将在2016年表现得很明显。
亚豪机构市场总监郭毅也认为,北京房价还是会上涨。北京的政策从年初就有了明确的方向,无论是货币政策、限贷政策还是调控政策都会比较宽松,因此“宽松”会是2016年楼市的关键词。
严跃进表示,2015年为去库存元年,包括中央经济工作会议的去库存指示、降准降息政策的出台、购房层面刺激政策的出台等,都利好去库存目标的实现。2016年将继续坚持去库存导向,但在供给侧结构性改革的精神指导下,去库存也应该关注结构问题。比如一二线城市的库存压力其实并不大,甚至可以主动补库存,而三四线城市则需要继续去库存。
任志强也认为,未来楼市的区域差距会扩大。一些供求关系紧张的地区,房价会迅速上涨,比如北京、上海、深圳。但另外一些地区可能会放慢投资增长速度。另外,同一个城市内房价也会出现分化,主要体现在城市中心区和边缘地区的差别。对房企而言,现金流是决定开发商会不会降价的主要原因。
对于未来可能会继续出台的宽松政策。任志强认为,目前有条件出台的政策是个人贷款利息抵个税。而在去库存期间,房地产税不会出台。
0546房产网(东营房产网):今年楼市仍以消化库存为主,政策还将宽松。任志强认为,眼前是消化库存为主,不是以抑制房价为主。楼市库存压力可见一斑。