GHD Australia GHD Deluxe Collection GHD Pink GHD Precious Gift Set GHD MK4 GHD Black dsquared shoes
left
r
0546房地产
新闻
楼市快讯 | 地产人物
房产专题 | 营销要闻
新房
新盘信息 | 楼盘地图
团购排行 | 购房手册
二手房
出租信息 | 出售信息
房产动态 | 房产中介
装修家居
家装流程 | 家居建材
促销活动 | 装修图库
论坛
业主社区 | 小道消息
网友活动 | 丁丁看房

聂梅生:大量资金沉积于土地 安全惹人忧

来源:《财经》 更新:2011-3-15 15:20:06 编辑:伞公子 点击:
核心提示:此次“限购令”出台的直接原因是,在一系列调控后房价上升压力依然较大...

    进入房地产领域的大量资金沉积在土地中,其安全性令人担忧

    此次“限购令”出台的直接原因是,在一系列调控后房价上升压力依然较大。针对二套房的调控政策从限贷上升到限购,从货币手段上升到行政手段,意在快速有效遏制炒房行为。

    全国35个大中城市是限购令实施的重点区域。2010年,35个大中城市商品房占全国销售总额的51.6%,占总销售量的35.6%。如果这些城市投资性购房比例平均为15%-20%,“限购令”可能使房地产交易量下降5%-7%,交易额下降7%-11%,控制资金量2500亿-4000亿元。

   “限购令”能限制多少房地产贷款?2010年新增房地产贷款2.01万亿元,个人抵押贷款约占60%,即1.2万亿元。交易额下降将使开发贷和个贷下降10%左右,约减少2000亿元。

   “限购令”限制了一部分资金进入楼市,但更重要的作用是使市场陷入观望状态,对后市的威慑力量远高于实际限购的数量。对这种临时性政策的实际影响,仍需密切观察。

    回顾近八年来的房地产调控政策,呈现出三个特点:

    一是短期行为。自2003年央行121号文件发布以来,国务院及有关部委针对房地产共发布了40余个全国性文件,多以“通知”“意见”形式下发,大部分没有上升到法律和法规层面,说明对房地产调控总的路数仍是边看边调,有较大的临时应对性质。

    二是政策重复使用,力度不断加码。政府多采用货币、土地、税费和对市场供需双方(开发商和购房人)的控制等办法,多管齐下。

    三是政策变动大。2010年12月中央经济工作会议指出,要“逐步形成符合国情的保障性住房体系和商品房体系”,对房地产市场首次提出了双轨制设计,令业界倍感期待。但两个月后,全国性商品房限购政策却迅速铺开,这与1月房价大幅上涨不无关系。

    本次调控的表象目标是房价,但实质上,从社会角度看是民生问题凸显;从经济角度看则是如何在通胀预期下保障经济平稳运行,防止资产泡沫上升,避免对实体经济的破坏。

    这其中,保障性住房无论从民生还是经济角度考虑,都刻不容缓。

    2011年全年保障性住房完成投资约1.3万亿元,将拉动房地产开发投资增加约10个百分点,拉动GDP增长约1个百分点。

    上述规划若完成,将对房地产市场的稳定,乃至经济的稳定起到重要作用。但是土地指标和资金筹集仍不容乐观,2010年、2011年保障性住房的实际效果应在今年四季度显现。

    事实上,在中国房地产市场起关键作用的是土地供给,制度性改革需要跟上。近十年来地价不断领跑房价,且速度越来越快。土地已经成为平抑房地产市场的权重力量。

    2010年全国土地出让总价款达2.7万亿元,较前一年增加69.4%(北京为1628亿元,上海为1513亿元,大连为1157亿元)。2010年全国土地出让收入预计占地方本级财政收入的71%,比上一年增加22.2个百分点。很显然,地方政府是最大的受益方。

    金融机构以土地抵押贷款方式进入土地市场,形成了土地金融。国土资源部公告显示,2009年全国84个城市土地抵押贷款2.59万亿元,同比增长42.8%。2010年土地抵押贷款则会超过3万亿元。

    这部分资金的安全性令人担忧。开发商贷款后需要两年左右的开发周期。如果这期间市场形势发生大变化,贷款风险将关联金融层面。

    在中国现行土地出让制度和房地产开发模式下,地根吸住了银根,尤其是在宽松的货币政策下,进入房地产领域的货币大量沉积在土地中,2010年尤为突出。如何疏导积聚在土地中的资金需要被高度重视。

    政府一方面要抓紧进行财税和土地供应制度改革,使地方政府的土地财政比例降低,和房价逐步脱钩;同时要促进已出让土地的合理开发利用,尽快形成有效供给,平抑市场。

打印本文

我要说两句
查看更多()
用 户:
内 容:
验证码:
· 您要为您所发的言论的后果负责,故请各位遵纪守法并注意语言文明。

关于我们联系我们网站地图人才招聘商务合作客服中心广告服务服务条款
东营房产网 东营新房 东营二手房 东营装修家居
0546房地产网,一站式购房首选。 版权所有 ICP备案号:沪ICP备10212951
地址:东营市东城区黄河路155号 邮编:257000 QQ:263836586 [在线留言]
常务法律顾问:李成银律师 电话:15954615577 战略合作伙伴:山东正义之光律师事务所