“翘尾”行情或难现

　　进入11月首周，受到京七条出台的影响，北京楼市迎来了连续两周供需的双降。业内人士认为，随着金九银十的逐渐收官，多数企业的全年业绩已“无忧”，因此进入11月后，企业推盘的积极性逐渐减弱。

　　“从消费者层面来看，随着自住型商品房相关细则的出台与土地的大幅供应，刚需客群众观望的氛围也正在形成。”亚豪机构副总经理高姗分析认为，由于北京楼市超过九成的成交来自于刚需客群，这将在相当程度上影响成交量趋缓。

　　值得一提的是，虽然目前楼市成交有回落的态势，但是房价高位压力与供需矛盾仍然突出。机构数据显示，北京楼市库存量继10月中旬跌破6万元警戒线后，仍然一路走低。11月7日，北京住宅可售套数仅为57206套，维持在历史低位。

　　有业内人士分析认为，在政策信号的集中释放下，“京七条”的出台或将成为今年楼市的分水岭，年终的“翘尾”行情或难再现。

　　而限价政策之下，受影响大的无疑是高端住宅。亚豪机构市场总监郭毅对记者表示，年底是楼市的淡季，整体成交量都将下滑。考虑目前的政策导向，高端住宅在成交量下滑的同时，在成交结构中的占比也将下滑。

　　■ 记者追访

　　北五环外一高端项目

　　“没法降到4万以下，只能等”

　　“这次住建委是统一要求，并非针对我们一家。”昨天，老陈(化名)这样说。

　　老陈所在的房企在朝阳区拥有一个高端楼盘A项目，预计均价在4万元/平米以上。今年10月，A项目就有开盘计划，蓄客量也很理想，各项准备工作也都做好了，“万事俱备，只差一证”，但是预售证一直没批下来。

　　现在赶上北京严限高价盘入市，老陈觉得基本上要等到明年了，也没什么办法，“等，或许明年1月1日就放了。”在他看来，北京在年底如此严格限制高价盘入市，只会是因为调控任务必须完成，否则没法兑现年初的房价控制目标。

　　A项目所在的区域，并非只有一个高价项目。考虑到产品和成本因素，老陈说，自家项目预售价至少不会比周边低。“别说企业不想调整，就是降，也不可能到4万以下。”

　　根据北京今年年初的限价令，取证项目价格一不能高于前期售价，二不能高于周边同类产品售价，但是根据市建委座谈会透露出的精神，“不是不能涨的问题，而是高于4万就不给你证了。”老陈说，现在企业的选择就只能是等了。“明年，或许调控思路就变了。”

　　南城一项目

　　顺应要求，不再做精装拆分

　　“原计划做精装，现在不一定了。”日前，记者以买房人身份致电南城B项目，售楼员这样说。

　　根据记者此前了解，B项目原来打算在11月推出一部分小户型房源，计划做精装产品。原来设想按毛坯房取证，然后通过捆绑精装，再加一部分价格，终价格在每平米两万五六左右。

　　先比照前期开盘价格，取得预售证，然后另外捆绑精装，是今年许多房企变相涨价的对策之一。房山、大兴、朝阳多个楼盘都用过这一方法。有关部门也未明令禁止房企的这一变通。不过根据北京市住建委新要求，房企不得用捆绑精装的方法涨价。这样一来，开发商推盘策略也就需要重新调整，要么直接做精装，要么直接做毛坯，不可能再借助精装实现涨价。

　　根据记者从B项目了解，现在终推盘价格未定，“要看住建委批多少。”但可以肯定的是，不会再做精装拆分。可能性比较大的是，按照毛坯房价格取证，然后直接就卖毛坯房。

　　在B项目周边，部分项目报价也达到了27000元/平米。

　　北部一高端项目

　　取证不顺，开盘时间无奈后延

　　“已经接近1个月了，还没拿到证。”北部C项目负责人告诉记者，该项目负责“跑证”的工作人员介绍，目前取证工作进展并不顺利，原本计划10月底、11月初入市的项目，目前只能继续等下去。据悉，C项目在8月首期开盘，曾一次性推盘售罄，并获得了10亿元的销售业绩，而在二期预计推出升级产品，预期价格也计划从上一期的35000元提至4万元，记者了解到该项目，从10月初已进入取证环节，至今仍未得到获批许可。

　　“原计划年前要开两次盘，现在看来，开一次都不知道是否可行。”该负责人还透露，与他们同期取证的其他项目，超过4万元的“高价盘”也同样没有获得放行。

　　北苑一项目

　　涨幅近六成，卡在“限价”门槛上

　　位于朝阳区北苑附近的D项目，预计在11月推出58-105平米的一居至三居产品。根据记者了解，该项目此次预计售价在40000元/平米。目前由于没有拿到预售许可证，仍处于排号阶段。据项目销售人员介绍，本次预计推出200多套房源，目前排号已超过1000多人。“前期准备工作都已经做完了，现在就是在等住建委的预售许可证。”销售人员表示，何时能够拿到预售证，才能再决定开盘时间。

　　据了解，该项目同比去年开盘时，25000元/平米的均价，上涨幅度接近六成。而此次拟开盘价达到4万也刚好卡在了主管部门的“限价”门槛上。

　　■ 购房者说

　　迎接新成员迫切需换房

　　科研工作者金女士：现在住的房子太小，只有40平米，考虑到家里要迎接宝宝降生，换房对于我们很迫切;我希望能在年内把这件事情完成，否则明年万一再涨价，压力会更大。

　　我觉得房价还是要涨的，尤其是北京。现在四环内项目除南四环外，新盘基本绝迹，需求都在往外扩，虽然前两年，通州曾经被爆出降价，但是并没有撼动整个市场，后来价格也一直在涨。即使未来会有新的政策，房价也不会回到初始的状态了。所以晚买不如早买。

　　政策房或影响未来房价

　　外企工作人员刘先生：感觉近二手房价格涨幅停滞了，还是等等看吧。目前各种消息都在说三中全会以后会有新的政策出来，到时候对房价可能会有一定的影响。

　　尤其是近推出的限价地块，未来如果入市之后，价格要低于周边在售的商品房项目价格的20%-30%，而且有可能会放宽申请的条件，如果能申请到更好;如果申请不到，这些低价入市的房子对于周边的项目肯定会有一定的冲击，到时候开发商为了出货，或许会降价出售呢?

　　0546房产网（东营房产网）：调控压力很大，年底必须要冲击控制房价的任务，各地方政府必须完成，只能把这理解为一个政治任务，而不能用市场的眼光看。