中高端项目集体缺席
在高端市场方面，4万元预售禁令直接终结了2013别墅销售季。根据亚豪机构统计数据显示，自进入2013年以来，别墅供应情况一直维持在较低迷水平，而继2月、4月之后，原本的入市佳季10月份再次出现“零供应”。10月北京别墅市场仅实现成交221套，成交面积7.98万平方米。这一成交量也创下了自2月份以来的月度新低。
另外，亚豪的数据还显示，年底前对于单价超过4万元的项目不再发放预售许可证的规定，直接导致原本预计11月入市的龙湖双珑原著[最新消息 价格 户型 点评]、泰禾[简介 最新动态]北京院子、山水文园[最新消息 价格 户型 点评]西园等高端别墅产品难以取证入市。
高姗分析认为，6条新规中“年底前单价4万元以上住宅项目不再发放预售许可证”将直接导致中高端项目集体缺席岁末新盘市场。此外，“无论期房、现房，涨价项目均不批证”、“不允许捆绑精装销售”的要求则杜绝了之前各项目“曲线涨价”的实施路径，项目的市场价值高于住建委审批价格，在各大主流房企已完成全年销售任务，将提升利润水平作为当前主要任务的背景下，在一定程度上会造成年末刚需项目供应量的减少。
年底成交或将高位回落
在成交方面，据统计，上周北京商品住宅共实现成交2126套，成交面积21.26万平方米，基本与上上周(10月28日—11月3日)成交情况持平。这是北京楼市连续第五周出现单周签约仅2000套左右的成交低位局面。
业内人士分析认为，进入11月之后，北京商品住宅成交速度将逐渐放缓。一方面，从市场的消化周期规律来看，各个项目在年内销量较好的背景下，保量完成之余开始追求利润率，价格逐渐提升，部分中低收入的刚需购房人群被迫止步楼市。加之北京推出新政，今明两年计划供应7万套低于市价三成的自住型商品房，更加剧了刚需人群的观望心态。另一方面，10月底，“新京七条”以及北京市住建委推出控制市场价格的6条新规砸向市场，供需双方均需要一定时间进行消化应对，因此11月北京商品住宅成交量可能出现大幅下滑。而随着单价4万元以上项目的被“暂停入市”，年底前的这段时间市场仍然将以中低价位楼盘为成交主导。
□政策背景
博弈升级“6不准”斩高房价
市场有消息称，本月初，北京市住建委召集近40家房企代表开了一场内部座谈会，重申房价严控措施并口头传达6点意见，其中包括明确年底之前，大幅涨价楼盘不予批准预售;单价高于4万元的楼盘不予批预售许可证;前期已经上市而在今年尚未取得过预售许可证的项目，即便有新盘要入市，涨价幅度也不能高于10%;叫停捆绑精装修以便逃避监管的变相涨价销售方式。
高端项目拉高房价
链家地产市场研究部张旭分析认为，一线城市价格上涨是政策频频出台的主要原因。在价格上涨过快压力之下，地方政府被迫出台新的政策来稳定市场预期。
北京年初制定的2013年本市房价控制目标是：全市新建商品住房价格与2012年价格相比保持稳定。然而，国家统计局发布今年9月70个大中城市新建商品住宅(不含保障性住房)价格变动情况，北京房价同比上涨20.6%，位居各大城市之首。完成全年房价目标几乎可能性微乎其微。
根据亚豪机构统计，近期预计入市的项目当中，中低端类刚需项目有所减少，而中高端项目的占比则明显上升。高端项目成交量的上升拉高了北京新建住宅的成交均价。对此，北京房地产业协会秘书长陈志表示，目前北京楼市除了“底部抬升”，还有“高端扰动”的迹象，即“时不时出来一个高价盘，总价上去了，均价也就上去了”。
开发商免疫力提高
实际上，今年以来北京市预售趋严，针对4万元/平方米以上的高价房采取预售许可审批配额管制并非首次，今年的6、7月份就曾经传出原则上超4万元/平方米楼盘每月仅批1个。
对高价项目限价也是今年北京楼市调控的手段之一，在“新国五条”的调控思路下，今年3月底，北京市拿出了最为严厉的京版“新国五条”实施细则。与其他城市不同的是，北京市在确定今年的房价控制目标时有这样一句表述：进一步降低自住型、改善型商品住房的价格，逐步将其纳入限价房序列管理。根据北京的限价标准，原则上新开盘项目的定价不超过区域均价、已开盘项目定价不超过前期销售平均价格、当月销售价格不超过上月销售平均价格等已经成为获得预售许可证的重要条件。
然而，对于限价令，开发商们也正使出浑身招数来应对价格红线。今年以来，一些项目将装修房改为毛坯房来降低售价、期房改为现房来规避政策监督以及延迟开盘等手段已经成为开发商逃避政策的惯用手段。
高业绩与高地价增加房企筹码
事实上，除了北京外，深圳、上海也在近期出台加强对房地产市场调控的政策。这是否会影响今年上市房企的年度销量目标?不少房企普遍乐观，新政策对于改善型购房有一定冲击，但影响不会很大。经过多轮调控后，企业风险控制能力已经很强。
截至目前，已有28家房企公布了前10个月销售业绩，销售额都超过年度任务的九成，万科[简介 最新动态]等龙头房企前10个月的销售额已经突破去年全年业绩，大部分房企都将创造其历史最高销售纪录。前10个月，28家房企总销售业绩突破了9928亿，同比涨幅达33%，10月单月销售额合计达到了1292亿元。
与此同时，近期频繁成交的高地价，也增添了房企对后市的信心。“目前市场定价权完全掌握在开发商手中。从目前市场情况来看，房企销售任务完成得非常好，很可能在四季度的最后几个月开始追求高利润，并且囤房惜售。”北京中原地产市场研究部总监张大伟强调，从目前市场走势看，大部分房企对利润上涨已经形成共识。
