瑞安房地产有限公司董事总经理、执行董事李进港
2010年政府出台的一系列调控政策使得内地的房地产市场出现调整与波动。作为保持市场稳健的支持者,我们欢迎政府采取宏观调控措施防止市场过热、过快发展。然而,一线城市和市中心土地的稀缺性、低息利率、投资者的持币观望都在一定程度上影响了政府调控措施效果的显现。预计今年政府亦有可能出台更为严厉的调控措施。不过相信长远而言,市场前景依然向好,政府如推出更多诸如保障型住房等政策也将进一步稳定市场。
2010年中国经济继续稳步提升,GDP总量已超越日本,跃升为世界第二。放眼2011年,推动中国经济增长的基本因素仍然存在,中国快速的城市化进程与人民期望提升生活品质及环境的刚性需求将促进市场对优质住宅及商用物业的持续需求,为高端物业市场的进一步发展带来强大支持。
同时,我们还看到随着中国高铁时代的全面到来,地区间的经济社会联系和交流更加密切,高铁网络将会为覆盖的城市带来更多房地产发展的新机遇。以瑞安在武汉和佛山的项目为例,随着武广高铁和广佛地铁的相继开通,“高铁效应”已初露端倪:武汉正日渐成为国内外企业落户华中地区的理想之选,我们武汉天地的租户销售额显著提升,甲级写字楼项目预租的市场反应非常热烈;同样,佛山项目得益于高铁打造的“一小时生活圈”也倍受广州与香港卖家的青睐,销情畅旺。也正是看到了高铁带来的发展新机遇,公司于2010年9月拍得一块毗邻且直接连接上海虹桥交通枢纽的土地。虹桥交通枢纽将成为长三角一个重要的经济中心,并成为上海通往中国其他地区的重要门户的发展潜力,相信这是一个珍贵且独特的投资良机。
我们认为,尽管市场短期内或会出现波动,长远而言,中国房地产市场的发展前景依然向好,我们对市场长远增长和健康发展充满信心。
万科
政府调控楼市的决心无可动摇
受成交放慢和市场波动的影响,全国住宅新开工增速已经呈现出放缓的迹象
万科的目标是跑赢大市
2010年以来,针对房地产市场的调控措施接连出台,显示政府调控楼市的决心无可动摇,预计未来一段时期,政策调控的力度不会放松,投资性购房需求仍然会受到抑制,自住需求仍然是市场的主流。同时,保障房大规模兴建计划的落实以及房产税的开征将成为明年市场关注的热点,并会对未来的行业产生深远影响。保障房计划的推进,将有助于房地产行业的平稳发展。
供需关系方面,2010年以来的市场已经逐渐结束了去库存化过程。在新房入市增加和销售速度有所放缓的叠加效应下,主要城市新房的批准预售面积出现超过同期成交面积的趋势,商品住房可售存量将有所上升。
从房地产投资来看,2010年全国住宅新开工面积同比增长超过40%,住宅开发投资的增速超过30%,意味着未来一年全国的新房供应仍然处在相对充裕的状态,这有助于市场的平稳运行。但同时也应注意到,受成交放慢和市场波动的影响,全国住宅新开工增速已经呈现出放缓的迹象。随着调整的进一步深入,企业的投资能力可能下降,并可能会对一年后的住房供给产生影响。
土地市场方面,受住宅市场的景气、企业融资渠道的收紧及预售款监管政策的影响,企业在拿地时会更加理性,资金紧缩的效果将逐步体现在土地市场上。
由于影响房地产市场的因素十分复杂,要精确预测市场短期走势十分困难,市场如何发展还需要进一步观察。
万科的目标是跑赢大市,不会人为设定固定的全年销售目标。不设固定目标,并不是说不努力卖楼。无论是基于“不捂盘”原则的要求,还是从实现增长、回报股东的需要出发,万科都将继续积极促进销售。
2011年万科将继续坚持中小户型普通住宅为主的产品定位,把握“不囤地、不捂盘、不当地王”的“三不”原则,采用多种灵活方式促进销售,保持良好的销售速度。
在项目发展方面,万科也将继续坚持谨慎投资的原则,获取价格合理、收益前景较好的优质土地。区域布局方面,公司将继续贯彻战略纵深策略,同时也会把握有利时机补充一线城市的优质项目资源。
