问题在于以下两个方面,一方面这种统计出的住房库存可能比实际的库存小得多。这里既有统计口径的问题,也有一些地方政府瞒报库存的问题;此外,库存不仅是开发商手上的住房,还有在投资者手上既没卖出也没租出的住房。这才是导致当前不少城市住房的去库存化非常困难的原因。
二是由于住房的库存量过大,不少地方“空城”严重,从而使得很多房地产企业纷纷退出市场,或减少房地产投资。今年的住房投资增长已经是近十年来低水平。
由于往年的房地产投资占整个固定资产投资的比重达20%以上,房地产投资一下降,立即影响固定资产投资的增长。即使今年以来政府大量增加城市基础建设投资,但是这些投资与房地产投资相比还是太小,整个固定资产投资仍然在下降。在此情况下,GDP增长下行的压力只会越来越大。
三是当住房严重供过于求时,一定会导致价格下降。从已有的数据可以看到,一年以来,全国90%以上城市的房价都处于下降态势。而中国的房地产市场是一个以投资为主导的市场。如果房价下跌,必然会使投资者退出市场,去库存化会更为困难。
四是当房地产投资下滑时,许多关联行业立即会出现产量过剩。比如,建筑材料、钢铁等。这不仅影响关联产业与企业的利润,也会影响关联产业与企业的投资意愿,会把国内经济增长的下行压力进一步放大。
此外,由于住房市场严重供过于求,也容易引发一些中小房地产企业资金链断裂的危险,导致不良贷款和不良贷款率的上升。在这种情况下,无论政府如何救市,但商业银行会对房地产的贷款更为谨慎。中小房地产企业破产倒闭的风险大大增加。
可见,当前国内房地产市场严重供大于求是开发商投资意愿下降、社会固定资产投资减少、相关行业产能过剩、不少城市房价下跌及住房投资者退出市场的重要原因,也是拖累经济增长重要的原因之一。
如果这个问题不解决,中国的经济增长要重新踏上正轨是不容易的。如果既想重新走“房地产化”经济的老路来经济增长,又想通过政策救市来化解供大于求的问题,但实际上要做到这点是不可能的,这只能把严重的问题弄得更为严重。
0546房产网(东营房产网):当房地产投资下滑时,许多关联行业立即会出现产量过剩,拖累经济发展显而易见。