开年以来，北京高端项目迎来集中爆发期，泰禾·北京院子、紫辰院、五矿万科·如园、绿地中心等高端项目获准入市。在很多业内人士看来，这些项目的入市只是2014年北京高端楼市的一个前奏，包括夏家胡同、农展馆地块在内的，2013年出让的多宗高价地都将在2014年推向市场，2014年北京的高端楼市将面临前所未有的激烈战局。
然而，除这些备受关注的地王项目外，很多沉寂多年的老牌豪宅，也计划在2014年重新回归市场，其中堪称北京“骨灰级”豪宅的东山墅距2004年首次开盘已达十年。业内人士指出，这些老牌豪宅的加入将进一步加剧2014年北京高端楼市的竞争，而这些项目拥有成熟的品质和核心位置，再加上当时较低的拿地成本，对于新晋地王项目将产生不小的压力。
2014 高端盘进入乱战期
从去年11月起业内传言单价超4万元/平方米楼盘不批预售证起，北京的高端楼市陷入沉寂，多个高端项目虽已蓄客良好，但因“限价令”而无法入市。进入2014年，泰禾北京院子率先打破僵局，成为2014年第一个拿到预售许可证的高端项目，最高预售价格为87345元/平方米。随后，紫辰院、五矿万科·如园、绿地中心等相继也都已超过4万元/平方米的单价获批入市。市场也由此推断，“4万元/平方米”的限价禁令已经解除。
对此，某房企的营销负责人表示，这几个项目的入市对于北京今年全年的高端盘只是一个开始，随后不仅高端盘会加速入市，获批价格也会节节攀升。“去年的几个地王入市，定价是一定会比这几个项目高的。”
新晋高端项目加速入市的同时，一些沉寂多年的老盘高端项目也计划在2014年有所动作。《广厦时代》获悉，包括东山墅、泛海国际居住区、绿城御园、山水文园等在内的多个核心区高端项目也将在2014年重回市场。这其中有的项目，几乎已经快被市场遗忘。位于朝阳公园核心区的东山墅，最早一期开盘要追溯至2004年，至今已有十年。业内人士指出，这些项目相比新晋豪宅大都具备位置和配套优势，如果都选择今年入市，将进一步加剧北京高端市场的竞争。
土地提升楼市预期 加速老盘入市
这些沉寂多年的老牌豪宅为何都选择在2014年入市?业内人士指出，一方面，重新入市的这些老盘，不少原本因拆迁、规划等客观原因无法入市，重新入市需要经过较为复杂手续，另一方面，2013年火热的土地市场为2014年高端盘的价格做了良好的铺垫，老盘选择在2014年入市，也是想借由不断提升的价格预期取得良好的销售成绩。
事实上，这些老牌豪宅的二手房的价格在过去的一年就已经有较大的提升。以泛海国际居住区为例，2013年年初，二手房均价60000元/平方米，而最新的售价为近70000元/平方米。而让泛海更有底气的是朝阳公园板块新盘的销售价格，目前均价为130000元/平方米。即将在今年入市的农展馆地王项目，也已经给出了均价150000元/平方米，最高300000万元/平方米的定位。
虽然目前这些项目尚未确定最终销售价格，但《广厦时代》了解到，这些老盘重新入市都抱着不低的销售预期。位于东四环的山水文园，此前报价为45000元/平方米，一月底现房获批的销售价格为4.3万-5.5万元之间，但目前并未对外销售。而据知情人士透露，现房价格一般只是备案价，山水文园开发商对于该项目的销售预期为10万元/平方米。
为了这些老牌豪宅在今年能够顺利入市，开发商也做了不少准备工作。泛海建设就在12月公布，其全资子公司北京星火房地产开发有限责任公司，拟向大业信托有限责任公司申请金额不超过7.6亿元的信托贷款，而此次信托贷款的目的就是为了加速推进泛海国际居住区项目第六宗地、产业用地及市政配套用地的开发建设。
老牌豪宅发挥空间或更大
众多地王项目再加上老牌豪宅的后期产品，2014年北京高端楼市的竞争或异常激烈，北京高端市场的购房人群则相对有限。业内人士指出，高端产品的去化速度相较刚需产品较慢，而北京严格的限购政策也很大程度收窄了高端产品的购买人群，2013年又相对集中地消化了一部分高端需求，如何在2014年高端楼市激烈的竞争中脱颖而出，对于开发商来说是个不小的课题。
一位房地产资深营销人士透露，高端购房人，尤其是超高端项目的购房人，都面临较多的选择，一旦确定购房，会动用自己的各种社会关系，与开发商进行议价。在这一点上，无疑这些老牌豪宅推出的新品更具优势。即使排除了多年未销售占用的资金成本，这些产品的硬成本相比地王项目也要少，因此议价空间较大，当市场竞争激烈时，或更容易赢得客户。
另一方面，这些成熟的项目，大都拥有较好的业主圈层，通过圈层销售对于高端产品是最有效的销售方式。该业内人士指出，像泛海国际居住区这样的项目，如果推出的新品体量不大，估计项目老业主和业主亲友就可以实现去化。
