03 观点3:楼市求稳——市场政府共诉求
有人说,流拍增多是楼市下行的信号。
他们或许觉得预期走弱的理由是因为土地市场冷却了,地价就会下降,房价也要暴跌了。但是,这个理由是站不住脚的。今年上半年土地出让金高达2.69万亿元,同比增长43%,显然,土地市场不是冷却,而是过热,今年全年创造新的历史高峰是铁定无疑的。
全球300城市成交住宅用地土地出让金
也有人认为,土地出让金大增是因为楼面地价大涨,土地供应面积并没有增加。
他们担心,今年土地流拍增多,土地成交面积会减少,并影响明年的住宅新开工面积和上市供应量,导致无房可买。事实上,去年成交的住宅用地面积已经有所回升。截止到7月25日,今年成交商品住宅用地规划可建面积已经达到去年全年的62%,今年仍然有望超过去年。
全国300城市成交住宅用地规划建筑用地
当然,不同的城市住宅成交面积是不一样的。整体来看,三四线城市成交面积相对更多,目前已经达到去年全年的64%。二线城市成交面积达到去年全年的57.2%,与序时进度基本相当。
二线城市成交住宅用地规划建筑面积走势
唯有一线城市供应不足,重演了2016年为了“不出地就不供地”景象,只是这次的理由有所不同。
一线城市成交住宅用地规划建筑面积走势
尽管库存去化周期在下降,但在调控严厉、限购限贷之下,未来多数城市不会出现明显的供不应求。
地市热、楼市冷?
也有人认为,恰恰是因为地市太过火爆,地价上涨太快,带动房价上涨,所以楼市不可持续,下半年会降温。似乎行业对楼市很快会下行的担心更多。其实,预期下行、看空市场已经持续十多年了,老调重弹也并不意外。当市场看空的人多,似乎空头就占上风,但这往往不一定是对的。中小房企更不容易看清房地产市场大趋势,反而是企业数量和人数均不占优的大房企更能居高临下、广览全局、掌握主动。年初我们预判,未来增速会下降,楼市进入“零增长”区间,幅度大致在正负±3%之间,个别指标有可能达到正负±5%。
【详见2018.01.28微信文《欧阳捷:楼市没有大起大落,房价不会大涨大跌》,点击链接可直接阅读】
但,正增长的概率可能更大些,因为信心更重要,不论是个人、企业、行业,还是国家都需要信心。过去,房企几乎无法制定战略,因为市场大起大落、大涨大跌。现在,如果市场能够稳定在一个均衡的“零增长”区间内,既不突破上限,也不穿透下限,保持平稳发展,其实不正是大家渴求已久、欲得不能的吗?
如果今年销售面积超过5%以上的增长,就意味着销售额将是两位数的增长,从政治层面,未必是可取的,这不但影响金融脱虚向实的进程,也会加重房地产市场治理不力的口实。未来,上行突破的概率越来越小,而且正在变得清晰可见,大家更担心的,其实还是穿透下限的风险,也许会更大。保持市场稳定取决于政府的核心诉求,关键的是:中央政府和地方政府其实拥有两个共同的核心诉求:
一是保持经济增长,二是维护财政收入。只有经济增长了,才能避免社会矛盾凸显。特别是中美贸易摩擦乃至经济对抗不可避免,中国只有站稳脚跟,才能应对、化解外部冲击。
因此,稳定依然压倒一切。维稳是大势所趋、势在必然。未来3-5年,房地产市场还是以稳为主的。目前,销售面积依然处于历史高位,增速也在“零增长区间”。
商品房、商品住宅销售面积与销售额走势
由上图可见,2018年上半年销售面积已经相当于2017年全年的45%以上,销售额相当于2017年全年的50%以上,按照过去的惯例,上半年销售面积和销售额一般都在45%以下,因此,全年业绩无需过虑。
即使今年销售面积在“零增长”区间内由正转负,也会保持销售额的正增长。所以,担心市场下行的顾虑完全可以打消,维护市场的“正向零增长”是市场和政府的共同心声。