导读：恰是土地财政无法割舍、土地市场趋于理性的写照

用数据说话

　　提要：

　　观点1：钱少且贵——资金价值更突显

　　观点2：价值透支——房价地价无空间

　　观点3：楼市求稳——市场政府共诉求

　　观点4：下涨上限——利润空间被压扁

　　观点5：调控地价——自我革命是根本

　　近，土地流拍现象逐渐增多。

　　今年以来，调控严厉的一线城市流拍地块已达11宗，如果下半年以同样速度流拍，将超过流拍历史第三峰的2012年，也许，这还预示着明年的势态。

一线城市住宅地块流拍走势

　　相对火热的二线城市，今年以来流拍地块102宗，相当于每个二线城市都有3-4宗地块流拍。预计下半年流拍地块还会继续增加。

二线城市住宅地块流拍走势

　　250多个三四线城市也有315宗地块流拍。几乎可以肯定，今年三四线城市流拍地块数量将创造新的历史高峰。

三四线城市住宅地块流拍走势

　　究竟是什么原因导致这样的情况发生呢?

　　01 观点1：钱少且贵——资金价值更突显

　　有人认为：房企大多没钱了。的确，房企资金将越来越紧，没钱的企业将越来越多。没钱就不会有更大力度的投资、拿地和新开工，当然也就没有销售的更快增长。从今年上半年房企到位资金来看，按揭贷款和国内贷款增速都已经掉入“零增长”的负值区间。

按揭贷款、国内贷款增速

　　贷款收紧的状态不会改变，防风险仍是要务。房企被迫广开门路、自筹资金。相比去年上半年，自筹资金多增2268亿元，弥补了按揭贷款和国内贷款的减少。

自筹资金增速

　　虽然房企自筹资金增速还在攀升，但非标业务也在收敛，自筹资金难度不断加大，预计下半年增长空间有限，甚至不排除增速下降。毕竟，目前的资金监管逻辑仍然是控制资金流向房地产，类似2013-2014年房企自筹资金增量大增的可能性已经不大了。

自筹资金同比净增

　　自筹资金渠道缩窄，就要依赖客户资金。定金及预收款增速仍处于高位，这是房企冲刺上半年业绩的结果，提高付比例、抢收现金相当于提前透支了客户的资金。

定金及预收款增速

　　从居民部门杠杆率来看，央行发布数据已经超过50%。但是，这还仅仅是居民消费贷款占存款的比重。如果考虑居民经营性贷款也是负债，杠杆率将达到63.5%，再加上公积金贷款也是负债(上半年大约6000亿元)，则居民部门杠杆率将达到64.3%。

住户部门杠杆率

　　当然，有人说，居民负债还有民间借债、互联网金融贷款等，不过，未计入存款中也有民间借款、互联网金融理财等，相互对冲，可以忽略不计了。社会消费品零售总额增速趋势性下降，人均衣着支出、食品支出、生活用品支出增速也都趋势性下降，印证了居民可用资金余量减少。

城镇居民人均支出增速趋势性下降或持平项目

　　居民购房不是没有需求，而是没有购买力了。有人会说，居民不是还有房子吗?那也是资产啊。应该用贷款除以(储蓄+房子)来计算居民部门杠杆率。话虽不错，但房子不是流动资产，即便可以卖掉，但很可能还是需要再次花在房子上。

　　无论如何，居民可动用储蓄已经接近极限(能买房的人可能几乎没有多余的储蓄，拥有大量储蓄余额的人可能并没有在买住房)，住户部门杠杆率基本没有上升空间了。这也预示着定金及预收款增速将继续趋势性下滑，下半年会进入“零增长区间”。虽然央行定调“去杠杆”变成“稳杠杆”，并且正在定向放水，但像过去那样的大水漫灌不会再有了，M2增速不会再回到两位数应该也是大概率的。

货币供应量变化

　　尤其不要抱有幻想的是：定向放水与房地产基本无关。当然，如果房地产行业周边都是水，房企立马渴死也不太容易，除非自己“找”死。因为，如果房地产的上下游企业都不再那么缺钱，它们也不会逼着房企还债、付款，甚至可能为它们融资、垫款。房企也并非真的日子过不下去了。至少在名义上，房企账上的钱依然很多。无论是到位资金减去投资，还是销售收入减去投资，近两三年，房企资金盈余都是增长的。

房企现金流走势

　　只不过，账上有钱，未必能动，因为销售回款作为项目预收账款被纳入监管资金，只能按进度提取，账上不能动用的钱越来越多，越大的房企账上越有钱、也许现金越短缺，因为还要继续投资、拓展业绩。

钱少了，土豪也理性了。这就是调控的金融逻辑：流向房企口袋的水龙头慢慢拧紧，房企拿地的钱自然就会省着点花了，火爆的土拍溢价率也就下来了。

各线城市成交住宅用地溢价率

　　下半年，大家都没钱的时候，房企可用的钱不会更多，房企资金已经很金贵了。政府也要过年，年底前不乏优质地块推出，现在收紧钱袋，未来就可以投到有价值的地方去。