04 观点4:下线上涨——利润空间被压扁
楼市零增长,房价依然限,地价创新高。
回顾历史,当2008年金融危机爆发时,二线城市和三四线城市政府推出土地楼面地价曾经有所下降,也仅仅是从2007年的平均1025元/平米下降到2008年995元/平米。
二线城市历年推出和成交楼面价格走势
经历2008年底的4万亿元救市,2009-2010年地价回升。2011年楼市被调控打压,市场冷却,地价从2010年的1428元/平米回落到2012年的1401元/平米,地价仅仅下降了27元/平米。2013年政策再次刺激,地价开始上升,虽然经历了2014年的调控降温,销售面积和销售额双双下降了-7.6%和-9.1%,但地价再也没有下降,直到2018年一路上扬至3987元/平米。
惜土如金
假如楼市真的冷却,土地市场成交惨淡、地价出现明显下降的迹象,地方政府就会放弃低价卖地,进而“捂地惜售”,土地供应面积上不来,住房供求关系紧张的矛盾就会进一步加剧。房企饥饿、市场饥饿的旧景又会重现,土地市场又会慢慢回温。谁能挺过五年周期?大概没有一家大型房企的土地储备面积超过5年,很多房企挺不过两年,不补仓就只能萎缩。哪怕地价更贵,只要市场能接受、利润有空间,房企只能被动拍地。
但是,政府可以。
政府不卖地,债务雪球越滚越大,不担心还不了利息吗?欧洲央行日本都曾经实施负利率政策,借钱非但不要利息,反而可以倒收利息,可见货币权是多么的重要啊。地方债务还可以展期,城市建设也可以放缓,房地产税更可以弥补。哪怕未来地价基本不涨,也不会降,2018年不会,2019年不会,未来更不会,人多地少决定了国情,地价只能继续看涨。
土地出让金
大房企储备土地可以应付两年的项目开发,但依然需要补充库存。
如果地价上涨,房价也可以上涨,房企还是会补仓,因为需求还在(以后我们会专文探讨住房市场需求究竟能够维持多少年)。如果房价不涨,地价也不涨,利润空间稳定,房企依然可以做下去。然而现实是:房价地价差在不断缩小。没有哪个企业可以持续亏损下去。
市场理性
市场正在改变,但政府依旧老模式卖地,宁可流拍,也要不断提高拍卖底价。
地方政府太“贪心”,正是土地市场流拍增多的根本原因。这恰恰是市场化的逻辑对非市场化土地制度的回应,如果企业被迫高价拿地、低价卖房,那才是不堪的。